Vincoli ed oneri giuridici: ATTO DI SEPARAZIONE

La previsione contenuta nell’elaborato peritale ci sembra eccessivamente generica. Il fatto che il perito la indichi tra i “VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTANO A CARICO DELL'ACQUIRENTE” sembrerebbe indicativa del fatto che essa è opponibile alla procedura.

Non disponiamo tuttavia di elementi sufficienti a verificare la correttezza dell’affermazione compiuta dallo stimatore.

Cerchiamo pertanto di fornire indicazioni utili sul punto.

In primo luogo è necessario verificare se il provvedimento di assegnazione sia stato emesso prima o dopo il 28.2.2006, data di entrata in vigore della l. n. 54 del 2006, introduttiva dell’art. 155 quater c.c.

Se emesso prima della data appena indicata troveranno applicazione i principi sanciti da Cass. 26.7.2002, n. 11096, e dunque:

- se esso non è stato trascritto sarà opponibile al creditore pignorante nei limiti di nove anni;

- se trascritto, sarà opponibile alla procedura sino al momento del raggiungimento dell’autosufficienza economica da parte del figlio.

Se il provvedimento di assegnazione fosse successivo al 28.2.2006 troveranno applicazione le regole della trascrizione, per cui occorrerà verificare se sia stato trascritto per primo il provvedimento di assegnazione rispetto al pignoramento o all’ipoteca.

In questi termini si è pronunciata Cass. civ. Sez. III, 20 aprile 2016, n. 7776, la quale ha affermato che “In materia di assegnazione della casa familiare, l'art. 155 quater c.c. (applicabile "ratione temporis"), laddove prevede che "il provvedimento di assegnazione e quello di revoca sono trascrivibili e opponibili a terzi ai sensi dell'art. 2643" c.c., va interpretato nel senso che entrambi non hanno effetto riguardo al creditore ipotecario che abbia acquistato il suo diritto sull'immobile in base ad un atto iscritto anteriormente alla trascrizione del provvedimento di assegnazione, il quale perciò può far vendere coattivamente l'immobile come libero”.

Tutto questo vale per le ipotesi di assegnazione della casa coniugale emesso nell’ambito di un giudizio di separazione giudiziale.

Se invece il provvedimento di assegnazione fosse stato emesso in seno ad una separazione conclusasi come consensuale, riteniamo che non sia necessario compiere le distinzioni di cui le abbiamo sin qui detto. in tal caso, infatti, l’assegnazione della casa coniugale ha natura negoziale, e dunque sarà assimilabile al comodato, con la conseguenza che non sarà opponibile alla procedura. In proposito, infatti, va ricordato che “L'acquirente di un immobile non può risentire alcun pregiudizio dell'esistenza di un comodato costituito in precedenza dal venditore, giacché per effetto del trasferimento in suo favore il compratore acquista "ipso iure" il diritto di far cessare il godimento da parte del comodatario e di ottenere la piena disponibilità della cosa. (Cass. Sez. 2, Sentenza 17/10/1992 n. 11424).