vendita fallimentare a prezzo inferiore rispetto a quello

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  • Ultimo messaggio 27 febbraio 2019
rossanogia78 pubblicato 23 febbraio 2019

In un precedente post leggevo: "principio generale delle vendite fallimentari è che è che esse si svolgano mediante “procedure competitive”. Va infatti osservato che il d.lgs n. 5/2006 pur avendo “deformalizzato” le vendite fallimentari, liberandole dall’obbligo di osservanza delle norme del codice di procedura civile (obbligo che prima della riforma costituiva un paradigma delle vendite fallimentari), ha comunque previsto che siano osservati tre parametri di fondo:

l’adozione di procedure competitive;

il valore di stima come base di partenza della vendita;

la garanzia di massima informazione e partecipazione degli interessati per il tramite di adeguate forme di pubblicità."

 

Ebbene, leggendo un avviso di vendita in una procedura falimentare il Curatore ha ritenuto di vendere un bene immobile non partendo dal prezzo relativo al valore di stima ma abbassandolo dell'80% motivando in premessa che sul bene in questione era stata formulata offerta di acquisto (inferiore appunto all'80% del valore di stima) fuori asta e non vi era stata opposizione da parte del comitato dei creditori.

Per la precisione il bene sarà comunque venduto con procedura competitiva aperta a tutti. Mi chiedo. E' legittima questa procedura? Trova una giustificazione normativa?  

inexecutivis pubblicato 27 febbraio 2019

Per rispondere all'interrogativo formulato occorre muovere dalla premessa per cui nelle vendite esecutive (sia individuali che concorsuali) il valore di mercato del bene costituisce parametro sulla cui base determinare il prezzo di vendita, e non già il prezzo di vendita stesso.

Gli indici normativi sulla base dei quali si ricava un principio di questo tipo sono diversi.

Il codice di procedura civile all'art. 568, comma primo, dispone che ai fini dell'esecuzione il valore dell’immobile è determinato dal giudice avuto riguardo al valore di mercato, tenuto conto anche degli elementi forniti dalle parti e dall’esperto nominato per la stima, il quale a sua volta tiene conto, nella determinazione del prezzo di vendita del valore complessivo, riducendolo in ragione:

dell’assenza della garanzia per vizi

degli gli oneri di regolarizzazione urbanistica

dello stato d’uso e di manutenzione

dello stato di possesso

dei vincoli e degli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo delle eventuali spese condominiali insolute.

Stesso principio si ricava dall'art. 107 l.fall. laddove è previsto che le vendite sono effettuate "sulla base di stime effettuate", e non che il prezzo di vendita sia uguale al valore di mercato.

Insomma, non vi deve essere coincidenza tra prezzo di vendita e valore del bene.

Questo convincimento si ritrova nella giurisprudenza di legittimità, la quale ha affermato che "in tema di espropriazione forzata, non incide sulla validità dell'ordinanza di vendita all'incanto la circostanza che il prezzo base sia stato fissato con riferimento ad una stima effettuata da un esperto, verosimilmente inferiore al valore effettivo di mercato, trattandosi di un dato indicativo, che non pregiudica l'esito della vendita e la realizzazione del giusto prezzo attraverso la gara tra più offerenti" (Cass. Sez. 3 10/02/2015, n. 2474).

Sulla scorta di questi dati riteniamo che una riduzione, se ben motivata, è immune da censure.

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