Validita' della perizia

Per rispondere all'interrogativo occorre muovere dalla considerazione secondo la quale dal tenore della domanda parrebbe che nel caso prospettato ci troviamo dinanzi ad una ipotesi di condominio, poiché viene descritto il caso di una pluralità di immobili appartenenti a soggetti diversi ma che hanno parti in comune tra loro. Costituisce infatti insegnamento risalente della giurisprudenza quello per cui si ha condominio quando esistono più proprietari esclusivi di più parti distinte di uno o più fabbricati i quali per necessita pratiche (derivanti dall'uso o dall'utilità o dal godimento per tutti) restano, in comune, proprietari pro indiviso di talune altre parti dell'edificio o degli edifici.

Se così è, va ricordato che ai sensi dell'art. 1123 c.c. "le spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione".

Quindi, deve dirsi in primo luogo che ciascun condomino ha l'obbligo di partecipare alle spese relative alle parti comuni, in proporzione rispetto al valore della sua quota. Va ancora aggiunto che mentre è pacifico che quest'obbligo di contribuzione sorga ex lege con riferimento alle spese necessarie per la manutenzione ordinaria, la conservazione, ed il godimento delle parti comuni, con riferimento ai lavori di manutenzione straordinaria ed alle innovazioni, è pacifico che occorra una previa delibera assembleare, in difetto della quale alcuna obbligazione può sorgere in capo ai singoli condomini. In questi termini si segnala, a titolo esemplificativo, Cass. sez. 6 – 2 ord. 17.8.2017, n. 20136, secondo la quale "L'iniziativa contrattuale dell'amministratore che, senza previa approvazione o successiva ratifica dell'assemblea, disponga l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria dell'edificio condominiale e conferisca altresì ad un professionista legale l'incarico di assistenza per la redazione del relativo contratto di appalto, non determina l'insorgenza di alcun obbligo di contribuzione dei condomini al riguardo, non trovando applicazione il principio secondo cui l'atto compiuto, benché irregolarmente, dall'organo di una società resta valido nei confronti dei terzi che abbiano ragionevolmente fatto affidamento sull'operato e sui poteri dello stesso, giacché i poteri dell'amministratore del condominio e dell'assemblea sono delineati con precisione dagli artt. 1130 e 1335 c.c., che limitano le attribuzioni del primo all'ordinaria amministrazione, mentre riservano alla seconda le decisioni in materia di amministrazione straordinaria; né il terzo può invocare l'eventuale carattere urgente della prestazione commissionatagli dall'amministratore, valendo tale presupposto a fondare, ex art. 1135, ultimo comma, c.c., il diritto dell'amministratore al rimborso selle spese nell'ambito interno al rapporto di mandato. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, che aveva ritenuto inopponibile al condominio il contratto con cui l'amministratore aveva autonomamente conferito ad un legale il compito di assistenza nella redazione di un contratto di appalto per lavori di manutenzione straordinaria, dell'importo di oltre duecentomila euro, determinati da un'ordinanza comunale impositiva di lavori urgenti alla facciata dell'edificio).

Fatte queste premesse a nostro avviso i termini della questione sono i seguenti.

Da un lato potrebbe eccepirsi all'impresa che, partecipando alla gara si è assunta l'obbligo di provvedere a sua cura e spese alla realizzazione degli interventi rispetto ai quali chiede la contribuzione degli altri condomini; sotto un diverso profilo potrebbe ritenersi che la esecuzione di quegli interventi rimane comunque subordinata ad una previa delibera assembleare, in difetto della quale nessuna obbligazione pecuniaria sorgerà in capo ai condomini.