Il titolo è inopponibile. Dal contenuto della domanda, se non si tratta di una vendita (nulla per le ragioni che abbiamo detto) potrebbe trattarsi della costituzione di un diritto di uso.
Anche in questo caso non vi sarebbero problemi.
Il diritto di uso, (così come il diritto di abitazione) è un diritto reale disciplinato dagli artt. 1021 e ss c.c., a mente del quale “Chi ha il diritto di uso può servirsi della cosa…”
Inoltre, ai fini che qui interessano, ai sensi del successivo art. art. 1026 c.c. le disposizioni relative all’usufrutto si applicano, in quanto compatibili, all’uso e all’abitazione.
Orbene, poiché ai sensi dell’art. 2643, comma primo, n. 4 c.c., i contratti che costituiscono o modificano (tra gli altri) il diritto di abitazione sono soggetti a trascrizione, la conseguenza sarà che, in virtù di quanto previsto dall’art. 2644, 2914, 2915 e 2919 c.c., il diritto di uso, se trascritto in data successiva al pignoramento (o all’ipoteca), sarà inopponibile all’aggiudicatario.
Anche se il negozio fosse ricostruibile come comodato valgono le stesse conclusioni.
A nostro avviso il contratto di comodato non è opponibile all'aggiudicatario.
Trib. Torino Sez. III Ord., 07-05-2007, ha condivisibilmente affermato che “Il contratto di comodato stipulato dal precedente proprietario in epoca anteriore al suo trasferimento non è opponibile all'acquirente del bene; e ciò in quanto, per effetto del trasferimento in suo favore, il compratore acquista ipso iure il diritto di far cessare il godimento da parte del comodatario e di ottenere la piena disponibilità della cosa. In ogni caso, un comodato non è opponibile all'aggiudicatario di un immobile acquistato in sede di vendita forzata nell'ambito di una procedura di esecuzione immobiliare; ed invero, l'art. 2923, co. 1, c.c. consente l'opponibilità all'acquirente delle sole locazioni aventi data certa anteriore al pignoramento".
Argomenti in questo senso si ricavano anche da Cass. 11424/1992.
Il medesimo concetto si ricava anche dalla lettura di Cass. sez. I, 30.7.2009, n. 17735, la quale ha confermato la sentenza della corte di appello di Napoli che aveva ritenuto inopponibile al fallimento il contratto di comodato stipulato dal fallito prima della dichiarazione di fallimento, ritenendo inapplicabile l’art. 2923 c.c., il quale regola esclusivamente le condizioni di opponibilità della locazione.
