Buongiorno, ho questo problema il 20/09/2019 mi sono aggiudicato un immobile il 25/01/2020 viene emesso il decreto di trasferimento . L'amministrazione in prima istanza mi addebita tutte le spese pregresse in carico all'immobile da un calcolo approssimativo circa 8 anni . Io gli comunico che il calcolo va effettuato dalla data del decreto di trasferimento quindi le ultime due anni di gestione condominiale . Lui mi risponde che il calcolo invece va effettuato dalla dalla data di aggiudicazione, e utilizzando il metodo di calcolo come anno solare invece di gestione . Io ho comprato altri immobili all'asta ed è sempre stato utilizzato il calcolo da me indicato . C'è qualche riferimento normativo che avvalori la mia tesi . Grazie in anticipo per tempo dedicato al mio quesito .S.N
Spese condominiali pregresse
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- Ultimo messaggio 30 settembre 2021
Ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente".
Per anno in corso si intende non l’anno solare (per intenderci, I° gennaio – 31 dicembre), bensì all’annualità. Così la giurisprudenza, la quale ha osservato che “In tema di ripartizione delle spese condominiali, l’espressione “anno in corso”, di cui al previgente art. 63, comma 2, disp. att. c.c. – ora, in seguito all’approvazione della l. n. 220 del 2012, art. 63, comma 4, disp. att. c.c. - va intesa, alla luce del principio della "dimensione annuale della gestione condominiale", con riferimento al periodo annuale costituito dall’esercizio della gestione condominiale, il quale può anche non coincidere con l’anno solare”. (Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 7395 del 22/03/2017. Nella stessa direzione si era espresso, in precedenza, Trib. Bolzano, 10-06-1999, secondo il quale “Il comma 2 dell'art. 63 disp. att. c.c. si riferisce all'anno di gestione e non all'anno solare nel circoscrivere al biennio anteriore all'acquisto dell'appartamento in condominio l'obbligo solidale dell'acquirente - condomino subentrante - di far fronte al pagamento dei contributi non versati dal precedente condomino”).
La data da considerare, inoltre, non è quella di aggiudicazione ma quella del decreto di trasferimento poiché è quello l’atto che determina il trasferimento della proprietà (si vedano, tra le molte, Cass. 16.4.2003, n. 6272) e dunque l’assunzione della qualità di condomino. Precisiamo solo che la data da considerare ai fini della determinazione del momento in cui si è prodotto l’effetto traslativo non è quella della firma del decreto di trasferimento bensì quella del suo deposito in cancelleria. Ed infatti, “Il principio secondo il quale i provvedimenti del giudice civile acquistano giuridica esistenza solo con il deposito in cancelleria si applica anche ai provvedimenti del giudice dell'esecuzione, sicché è ammissibile l'istanza di sospensione della vendita e di revoca o annullamento dell'aggiudicazione, quando il decreto di trasferimento, pur sottoscritto, non sia stato ancora depositato in cancelleria” (Cass. Sez. 3, 20.5.2015, n.10251).
Grazie per la consulenza , il medesimo principio si applica anche per le spese straordinarie deliberate prima del decreto di trasferimento ? Se si a quali sentenze si può fare riferimento.
Esatto.
A proposito della tipologia di spese, va operata una distinzione.
Se si tratta di spese relative al godimento della cosa comune (si pensi all’energia elettrica necessaria per l’illuminazione del vano scala), ai fini della imputazione vale il momento in cui la relativa obbligazione è sorta.
In questi termini si è espressa la giurisprudenza con riferimento alle spese necessarie per la conservazione o il godimento dell’immobile, a proposito delle quali ha stabilito che “l'obbligazione di ciascun condomino di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui è necessario eseguire le relative opere, mentre la delibera dell'assemblea di approvazione della spesa, che ha la funzione di autorizzarla, rende liquido il debito di cui in sede di ripartizione viene determinata la quota a carico di ciascun condomino, sicché, in caso di compravendita di un'unità immobiliare sita in edificio soggetto al regime del condominio, è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa” (Cass., 18.4.2003, n. 6323).
Viceversa, in tema di interventi di straordinaria manutenzione la Corte di Cassazione ha statuito che In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ.. (Cass., 3.12.2010, n. 24654, ove si è precisato che invece, le spese necessarie alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune occorre avere riguardo al momento in cui sorge la relativa obbligazione, indipendentemente dall’inserimento in bilancio, anche precedente, della relativa spesa, in quanto la loro erogazione effettiva non è mera esecuzione della delibera assembleare e l’appostazione di una somma nel bilancio preventivo ha la mera finalità di convalidare la congruità delle spese che il condominio prevede di dovere sostenere per le attività comprese nell’ordinaria gestione condominiale).
Negli stessi termini si è espressa Cass., Sez. VI,- II, 22/06/2017, n. 15547, nonché Cass. Sez.VI,- II, 10/09/2020, n. 18793, nella quale si è precisato che “Ai fini dell'insorgenza del debito di contribuzione per le spese di manutenzione straordinaria di un edificio condominiale, deve farsi riferimento all'approvazione della delibera assembleare che determini l'oggetto dell'appalto da stipulare con l'impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi e il prezzo dei lavori, fissando gli elementi costitutivi fondamentali dell'opera nella loro consistenza quantitativa e qualitativa, non rilevando l'esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria”.
Grazie per la puntuale delucidazione, ho contattato l'amministratore e sono riuscito a fare ricalcolare le spese per l'anno precedente e corrente . Mentre per il pregresso insoluto ha emesso una tabella con una divisione millesimali per tutti i condomini me compreso. Quindi per un corretto calcolo mi andrebbero imputate del pregresso solo le spese "acqua luce , assicurazioni etc" escluso i lavori straordinari proporzionalmente per i miei millesimi.
Il condomino subentrante non può partecipare neppure pro quota al pagamento delle spese pregresse, poichè altrimenti il limite dell'art. 63 sarebbe parzialmente aggirato.
