Aggiudicazione settembre 2016 e decreto di trasferimento febbraio 2017 quindi devo pagare spese condominiali , a quanto ho capito, 2015/2016 e 2016/2017 mentre vorrei sapere se è dovuto il pagamento del consumo privato dell'acqua e spese maggiori rispetto ilo preventivo di lavori deliberati nel 2012 e portati in assemblea in data antecedente al decreto, Maria
spese condominiali anno in corso e precedente
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- Ultimo messaggio 04 marzo 2019
mariateresasponso
pubblicato
07 dicembre 2017
inexecutivis
pubblicato
09 dicembre 2017
Come abbiamo avuto modo di precisare in precedenti risposte, ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.p.c. "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente".
Per anno in corso si intende nonumo l’anno solare (per intenderci, I° gennaio – 31 dicembre), bensì all’annualità (nel senso che la nozione di anno in corso vada riferita non già all’anno solare, bensì all’anno di gestione, si è pronunciata la giurisprudenza della Corte di Cassazione, secondo la quale “In tema di ripartizione delle spese condominiali, l’espressione “anno in corso”, di cui al previgente art. 63, comma 2, disp. att. c.c. – ora, in seguito all’approvazione della l. n. 220 del 2012, art. 63, comma 4, disp. att. c.c. - va intesa, alla luce del principio della "dimensione annuale della gestione condominiale", con riferimento al periodo annuale costituito dall’esercizio della gestione condominiale, il quale può anche non coincidere con l’anno solare” (Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 7395 del 22/03/2017).
Dunque, venendo alla domanda formulata, per verificare quali spese gravano anche sull’aggiudicatario occorrerà verificare quale sia l’annualità in corso al febbraio 2017.
Quanto al consumo idrico, non riteniamo affatto che i consumi del vecchio proprietario possano essere ascritti al nuovo.
Allo stesso modo riteniamo che non siano dovuti i costi relativi a lavori la cui esecuzione è stata deliberata nel 2012.
In questo senso ci sembra orientata la Cassazione, la quale in materia di interventi di straordinaria manutenzione ha statuito che “In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ.” (Cass., 3.12.2010, n. 24654).
mariateresasponso
pubblicato
09 dicembre 2017
Grazie.Nel frattempo avevo pagato le spese condominio 2015/16 e 2016/17 inviatemi scorporando il consumo privato dell'acqua la cui lettura e l'addebito viene fatta dal condominio. Per ciò che attiene le maggiori spese avute per i lavori deliberati nel 2012 e portati come contabilità finale nell'assemblea antecedente la data del decreto l'amministratore continua ad inviare bollettini che non sto pagando come mi era stato consigliato e come conferma la vostra risposta. Come è possibile che gli amministratiri non sono informati su questo argomento?
inexecutivis
pubblicato
09 dicembre 2017
Francamente a questa domanda non siamo in grado di rispondere.
La solidarietà passiva nel pagamento delle spese condominiali è disciplinata dalla norma che le abbiamo appena ricordato.
tecno64
pubblicato
22 dicembre 2017
Buongiorno, avrei un quesito da sottoporvi, a settembre 2017 mi sono aggiudicato un immobile all'asta, in data 29/11/2017 è arrivato il decreto di trasferimento, ora l'amministratore del condominio mi chiede il pagamento delle spese ordinarie e straordinarie arretrate. Tengo a precisare che gli arretrati delle spese condominiali ordinarie e straordinarie sono citati nelle perizia del C.T.U con la dicitura spese ordinarie e straordinarie scadute ed insolute alla data della perizia euro............, tenendo conto che la data della perizia è 14/12/2014. Sono obbligato a pagare tutte le spese arretrate (ordinarie e straordinarie) oltre alle spese degli anni successivi (2015/2016/2017)?
Grazie per la risposta
inexecutivis
pubblicato
24 dicembre 2017
Ribadiamo che ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.p.c. "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente".
Ricordiamo anche che “In tema di ripartizione delle spese condominiali, l’espressione “anno in corso”, di cui al previgente art. 63, comma 2, disp. att. c.c. – ora, in seguito all’approvazione della l. n. 220 del 2012, art. 63, comma 4, disp. att. c.c. - va intesa, alla luce del principio della "dimensione annuale della gestione condominiale", con riferimento al periodo annuale costituito dall’esercizio della gestione condominiale, il quale può anche non coincidere con l’anno solare”. (Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 7395 del 22/03/2017).
Dunque, non riteniamo che si debbano pagare le spese indicate in perizia, a meno che esse non ricadano nel biennio che abbiamo appena indicato.
Per completezza osserviamo che ai sensi dell’art. 173 bis, n. 9 disp. att. c.p.c., la perizia deve contenere “l’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato”.
Tuttavia, poiché il subentro si verifica alla data del decreto di trasferimento, non è detto (ed anzi, quasi mai è così) che il biennio indicato in perizia coincida con il biennio di cui l’aggiudicatario è chiamato a rispondere.
piphen
pubblicato
18 febbraio 2019
- Ultima modifica 20 febbraio 2019
vostra affermazione:
Quanto al consumo idrico, non riteniamo affatto che i consumi del vecchio proprietario possano essere ascritti al nuovo.
Mia domanda:
A quale norma fate riferimento per affermare che i consumi idrici del vecchio proprietario non possono essere ascritti al nuovo?
L'amministratore del condominio ha incaricato un legale per recuperare i costi dei consumi idrici del vecchio proprietano, che noi (nuovi proprietari) non vogliamo pagare.
POtete darci maggiori informazioni e riferimenti normativi?
Abbiamo acquistato un immobile all'asta e il decreto di trasferimento è avvenuto a marzo 2018.
Ci chiedono i consumi idrici del vecchio proprietario riferiti al 2017 e 2018.
Graziee!!!
inexecutivis
pubblicato
21 febbraio 2019
Nella risposta che abbiamo fornito abbiamo escluso che fossero dovuti gli importi relativi ai consumi idrici poichè partivamo dal presupposto per cui, stando al tenore della domanda, essi non riguardavano il biennio preso in considerazione dall'art. 63 disp. att. c.c., il quale prevede che "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente".
Si tratta di una norma dettata dal legislatore al fine di ridurre al minimo il rischio che, avvenuto il trasferimento di proprietà della sua porzione da parte di un condomino moroso, gli altri si trovino loro malgrado a doversi far carico delle spese da lui non pagate.
La norma parla di “subentro”, e quindi opera a prescindere dalle modalità attraverso le quali la proprietà sia stata trasferita, e dunque essa si applica anche agli acquisti compiuti in sede esecutiva.
Sussistendo la responsabilità solidale dell’acquirente prevista dall’art. 63 disp. att. cod. civ., l’amministratore di condominio può anche rivolgersi direttamente all’acquirente per il pagamento di quelle spese che il venditore non ha provveduto a pagare, salvo ovviamente il diritto di rivalsa dell’acquirente per il recupero di quanto sia stato costretto a versare al condominio.
Va ancora aggiunto, e qui entriamo nello specifico della domanda formulata, che il legislatore utilizzando il termine “contributi” ha volutamente utilizzato una espressione omnicomprensiva, che abbraccia tutte le spese comunque dovute dal condomino in quanto tale, a prescindere dalla genesi dell’obbligazione pecuniaria.
piphen
pubblicato
21 febbraio 2019
- Ultima modifica 24 febbraio 2019
Potete quindi confermare definitivamente che i consumi idrici dell'esecutato sono ascrivibili all'acquirente nell'ordine degli ultimi 2 anni? Ed eventuali danni subiti dal condominio in conseguenza ad atti vandalici sull'immobile durante la custodia del tribunale, sono ascrivibili all'acquirente o rimangono a carico della procedura ?
inexecutivis
pubblicato
26 febbraio 2019
Si, confermiamo. I consumi idrici del precedente proprietario sono a carico dell'acquirente, nei limiti del biennio0 considerato dall'art. 63 disp. att. c.c.
Per quanto attiene agli atti vandalici, questi non possono essere richiesti all'acquirente poichè si tratta di una responsabilità per atto illecito, la cui fonte costitutiva non è data dall'essere condomino, ma, appunto dal compimento dell'atto illecito.
maomor
pubblicato
03 marzo 2019
Buongiorno Ho acquistato una casa all'asta lo.scorso luglio 2018 L'amministratore mi chiede: - spese legali + solleciti fatti nell'anno 2017 tot. 2.038 euro, - spese ordinarie - mi inserisce nella ripartizione di bilancio 2019 per l'ammanco per gli anni precendenti non saldati.
Infine il condominio ha richiesto al curatore fallimentare gli importi non saldati, ma chiede comunque a noi le spese in attesa dell'esito del fallimento. Domande: 1. Le spese legali e di sollecito pagamento devono essere pagate da me? 2. Le spese degli anni anteriori ai 2 (di mia competenza) devono essere inserite per millesimi anche nelle mie spese? 3. Se é in corso il fallimento con relativa ripartizione posso chiedere di attendere l'esito dello stesso prima di saldare il dovuto? Grazie mille per un riscontro MM
inexecutivis
pubblicato
04 marzo 2019
Le informazioni che ci vengono riferite nella domanda non ci sembrano chiarissime. Proviamo comunque ad offrire alcune indicazioni.
Con riferimento alle spese legali, riteniamo che occorre verificare in quale momento il condominio ha deliberato di rivolgersi ad un difensore per agire contro il condomino moroso.
Se la decisione è stata assunta nel biennio considerato dall'art. 63 disp. att. c.c. ai fini della individuazione del limite temporale di solidarietà passiva tra vecchio e nuovo condomino, quelle spese possono essere richieste anche al nuovo proprietario; altrimenti no.
Quanto alle spese condominiali relative agli anni non ricompresi nel biennio appena considerato, esse nono possono essere ascritte pro quota al nuovo condomino poiché si tratta di spese che non gli possono essere chieste in quanto non condomino nel momento in cui sono state deliberate.
