Spese aggiuntive per l'aggiudicatario

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andreatrotta pubblicato 12 giugno 2017

Buongiorno AstaLegale,

scrivo per chiedervi, non avendo trovato informazioni precise, quali sono le spese da pagare in caso di aggiudicazione dell'immobile.

Leggendo l'avviso di vendita leggo che è soggetta ad imposte di registro, ipotecaria e catastale e fino a qui nessun problema.

Poi però nella sezione "Oneri fiscali e accessori": tutti gli oneri fiscali derivanti dalla vendita, il costo per la cancellazione delle formalità pregiudizievoli, le spese di trasferimento ed ogni altra spesa accessoria ai beni, copmreso il compenso del notaio e l'attestazione di prestazione energetica (A.P.E.).

A questo punto sorgono dei dubbi, per quale motivo bisogna pagare il notaio se questo non è nemmeno previsto, in quanto il trasferimento viene fatto dal giudice? E' normale far pagare l'attestazione di prestazione energetica?

E' possibile sapere l'ammontare di tutte queste spese prima di partecipare all'asta?

Vi ringrazio fin da ora.
Andrea

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inexecutivis pubblicato 14 giugno 2017

L’art. 179 bis, comma secondo, disp. att. c.p.c. dispone che “Il compenso dovuto al professionista è liquidato dal giudice dell'esecuzione con specifica determinazione della parte riguardante le operazioni di vendita e le successive che sono poste a carico dell'aggiudicatario. Il provvedimento di liquidazione del compenso costituisce titolo esecutivo”.

Dunque, come si vede, una porzione del compenso dovuto al professioniste delegato grava sull’aggiudicatario.

La misura di questo compenso è stabilita dal DM Giustizia 15 ottobre 2015, n. 227

Si tratta, in particolare, della quota parte (50%) del compenso dovuto al professionista delegato per la fase del trasferimento della proprietà del bene, il cui importo, determinato ai sensi dell’art. 2,comma 1, varia in relazione al prezzo di aggiudicazione, e cioè:

1.      Quando il prezzo di aggiudicazione è pari o inferiore a euro 100.000, il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 550,00;

2.      Quando il prezzo di aggiudicazione o il valore di assegnazione è superiore a euro 100.000 e pari o inferiore a euro 500.000 il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad  €. 825,00;

3.      quando il prezzo di aggiudicazione o il valore di assegnazione è superiore a euro 500.000 il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 1.100,00

4.      In presenza di giustificati motivi, il compenso a carico dell’aggiudicatario o dell’assegnatario può essere determinato dal Giudice in misura diversa da quanto appena illustrato, e dunque è bene verificare se vi sia stata una eventuale diversa determinazione nell’ordinanza di vendita.

A questi importi vanno aggiunti il contributo previdenziale (4%) e l’IVA (ove il regime fiscale del delegato preveda il versamento dell’IVA).

Va ancora aggiunto che ai sensi dell’art. 2 comma due del citato decreto, “Quando le attività di cui al comma 1, numeri 1), 2) e 3) riguardano più lotti, in presenza di giusti motivi il compenso determinato secondo i criteri ivi previsti può essere liquidato per ciascun lotto”; inoltre, il successivo comma 7 stabilisce che “In presenza di giustificati motivi, il compenso a carico dell’aggiudicatario o dell’assegnatario può essere determinato in misura diversa da quella prevista dal periodo precedente”)

 

Quanto all’APE, la sua collocazione a carico dell’aggiudicatario rientra nella discrezionalità del Giudice, che ha deciso di evitare che la stessa gravi sulla procedura.

andreatrotta pubblicato 15 giugno 2017

Grazie mille per la velocità e chiarezza della risposta.

Chiedo infine un'ultima informazione, è possibile richiedere in anticipo a quanto ammontano la spesa APE e l'IVA?Devo richiederle al delegato?

 

inexecutivis pubblicato 17 giugno 2017

la richiesta certamente può essere rivolta al delegato.

antoniosimon pubblicato 17 giugno 2017

A me c'è scritto nella voce "Oneri fiscali e accessori" che le spese di cancellazione sono a carico della procedura, ma il delegato ha detto di non tenere conto di quella voce non è da protocollo della Procura di Matera e si è trattenuto 1.500 Euro devo chiedere rimborso?

inexecutivis pubblicato 19 giugno 2017

A nostro giudizio se nell'avviso di vendita c'era scritto che queste spese sarebbero state poste a carico della procedura lei è legittimato a non versarle, a meno che questa previsione non contrasti con quanto riportato nell'ordinanza di vendita, che invece le poneva a carico dell'aggiudicatario. In questo caso riteniamo che sarebbero dovute.

Ove così non fosse, le suggeriamo di chiederne il rimborso.

L’offerta di acquisto, infatti, è “un atto giuridico unilaterale di natura privata” (Cass. civ., sez. III, 2 aprile 2014, n. 7708), “presupposto di natura negoziale dell’atto giurisdizionale di vendita” (Cass. civ., sez. I, 17 febbraio 1995, n. 1730), e se l’avviso di vendita costituisce una provocatio ad offerendum” è evidente che la platea dei potenziali offerenti deve poter legittimamente fare affidamento sulla correttezza delle informazioni in esse contenute, le quali sono vincolanti a meno che non si pongano in contrasto con l’ordinanza di vendita o la normativa.

 

 

antoniosimon pubblicato 20 giugno 2017

Quindi il D.M. nr.227 del 15 ottobre 2015 non si applica se c'è quella dicitura' nell'Asta di vendita e cioè  " Le spese di cancellazione sono a spese della Procedura", giusto?

inexecutivis pubblicato 20 giugno 2017

No.

Il dm 227/2015 si applica comunque, e quindi il compenso spettante al delegato (nella misura indicata dal decreto 227) è sempre a carico dell'aggiudicatario.

Quelle che possono gravare sulla procedura sono le spese di cancellazione delle formalità pregiudizievoli.

antoniosimon pubblicato 20 giugno 2017

Quindi per vedere se sono stati inseriti l'unico è aspettare il decreto di trasferimento e richiedere il provvedimento di liquidazione solo da lì io potro' sapere se le spese di cancellazione sono state inserite a mio carico o a carico della procedura.

inexecutivis pubblicato 21 giugno 2017

esatto

andreatrotta pubblicato 30 agosto 2017

Buongiorno astalegale, aggiorno nuovamente la discussione perchè il delegato alla vendita, in fase di visita mi ha detto che in caso di aggiudicazione dovrei pagare:

"le imposte per la cancellazione ipoteche (oltre chiaramente al compenso di chi si occuperà della pratica - notaio o agenzia), compenso del notaio per l'atto, imposte di trasferimento come per legge a carico dell'acquirente."

Se per la cancellazione delle ipoteche (presenti sull'ordinanza e sulla perizia) e imposte di trasferimento (presumibilmente 825€ + IVA) ci troviamo d'accordo non riesco a capire per quale motivo si parli di compenso del notaio.

E' vero che l'atto di trasferimento, in questo caso, viene fatto dal notaio e non dal Giudice ma questo non dovrebbe essere "compreso" nella procedura?

Per quanto riguarda la cancellazione delle ipoteche invece, posso quindi arrangiarmi in prima persona e farle rimuovere direttamente in agenzia?

 

Grazie mille per il supporto come sempre.

Andrea

 

inexecutivis pubblicato 01 settembre 2017

Probabilmente il compenso di cui parla il delegato e quello previsto, a carico dell'aggiudicatario, dal dm 227/2015.

andreatrotta pubblicato 03 settembre 2017

cercando in rete ho visto che i compensi sono quantificabili in questo modo: 

  • fino a 100.000,00 --> 1.000,00
  • da 100.000,01 fino a 500.000,00 --> 1.500,00
  • oltre 500.000,01 --> 2.000,00

 

E' corretto?

inexecutivis pubblicato 05 settembre 2017

I compensi che ci ha indicato sono corretti, ma essi gravano sull’aggiudicatario nella misura del 50%.

 

Quanto alla misura, essa è disciplinata dal Decreto ministeriale 15 ottobre 2015, n. 227, il quale (art. 2, comma 7) pone a carico dell’aggiudicatario, la quota parte (50%) del compenso dovuto al professionista delegato per la fase del trasferimento della proprietà del bene, il cui importo varia in relazione al prezzo di aggiudicazione, e cioè:

Quando il prezzo di aggiudicazione è pari o inferiore a euro 100.000, il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 550,00;

Quando il prezzo di aggiudicazione o il valore di assegnazione è superiore a euro 100.000 e pari o inferiore a euro 500.000 il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad  €. 825,00;

quando il prezzo di aggiudicazione o il valore di assegnazione è superiore a euro 500.000 il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 1.100,00

A questi importi vanno aggiunti il contributo previdenziale (4%) e l’IVA (ove il regime fiscale del delegato preveda il versamento dell’IVA).

 

Occorre infine tenere presente che l’art. 2 comma due del medesimo decreto prevede che “Quando le attività di cui al comma 1, numeri 1), 2) e 3) riguardano più lotti, in presenza di giusti motivi il compenso determinato secondo i criteri ivi previsti può essere liquidato per ciascun lotto”. Infine, il successivo comma 7 stabilisce che “In presenza di giustificati motivi, il compenso a carico dell’aggiudicatario o dell’assegnatario può essere determinato in misura diversa da quella prevista dal periodo precedente”.

lawyer76 pubblicato 18 giugno 2019

Gentilmente, vorrei un chiarimento, ma tra le spese a carico dell'aggiudicatario , con particolare riferimento alla cancellazione delle formalità, al delegato alla vendita spetta altresì un compenso per tale ulteriore attività oppure il compenso di tale attività è incluso nel compenso  liquidato dal GE per la fase di trasferimento del bene?

inexecutivis pubblicato 24 giugno 2019

Come abbiamo detto, la risposa è no.

La disciplina del dm 15.10.2015, n. 227 determina in modo omnicomprensivo il compenso per tutte le attività delegate, tra le quali sono comprese anche le cancellazioni delle formalità pregiudizievoli.

Va ricordato, infatti, che ai sensi dell’art. 591 bis n. 11 c.p.c. il professionista delegato deve provvedere “alla esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale del decreto di trasferimento, alla comunicazione dello stesso a pubbliche amministrazioni negli stessi casi previsti per le comunicazioni di atti volontari di trasferimento nonché all'espletamento delle formalità di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie conseguenti al decreto di trasferimento pronunciato dal giudice dell'esecuzione ai sensi dell'articolo 586”, e che ai sensi dell’art. 1 del dm 227/2015 esso “determina, a norma degli articoli 169-bis e 179-bis delle disposizioni per l’attuazione del codice di procedura civile, i compensi spettanti ai professionisti delegati di cui agli articoli 534-bis e 591-bis del codice di procedura civile. Sono fatte salve le disposizioni di cui al decreto del Ministro della giustizia 15 maggio 2009, n. 80”. È chiaro pertanto che al compenso spettante al delegato può essere aggiunto solo quanto al lui dovuto eventualmente nella qualità di custode.

Inoltre, il compenso dovuto al delegato, anche con riferimento alla quota parte dovuta dall’aggiudicatario, è determinato (solo) dal giudice dell’esecuzione a mente del richiamato art. 179 bis disp. att. C.p.c.

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