saldo stralcio esecuzione immobiliare

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  • Ultimo messaggio 02 settembre 2021
francorm pubblicato 22 aprile 2021

Gentilissimi, chiedo cortesemente chiarimenti per operazione saldo stralcio di immobile pignorato avente 4 proprietari ciascuno per i diritti di 1/4 e per tutti prima casa.

Sull'immobile gravano crediti ipotecari per un importo pari a 55.000,00 e per i diritti pari ad 1/1.

Sull'immobile gravano inoltre crediti intervenuti (Equitalia) per un importo pari a 160.000,00 e per i diritti pari ad 1/4.

Con un operazione di saldo stralcio con soddisfacimento sia dei creditori ipotecari che dei creditori intervenuti (Equitalia) avrei bisogno dei seguenti chiarimenti:

1) l'attuale valore dell'immobile oggetto di asta è pari a 150.000,00 (con ribasso del 25% si arriva a 112500,00) pertanto minore rispetto ai crediti ipotecari ed ai crediti degli intervenuti (Equitalia). Ottenuto il benestare dei creditori ipotecari, è possibile avere un margine di trattativa con il creditore intervenuto (Equitalia) che non potrebbe mai riscuotere l'importo di 160.000,00 considerato anche che i crediti intervenuti sono per i soli diritti pari ad 1/4?

2) è pertanto possibile stralciare con equitalia ad una cifra inferiore (ad esempio 112500-50000=62500) vista la sicura inesigibilità del credito, considerato anche che i crediti intervenuti sono per i soli diritti pari ad 1/4? Vi è legge in materia che regolamenta e permette la liberazione dai crediti di equitalia palesemente inesegibili?

3) i creditori con cui accordarsi sono solo quelli che risultano dal fascicolo della procedura? 

Ringrazio anticipatamente

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robertomartignone pubblicato 23 aprile 2021

Con Equitalia non è possibile alcun tipo di saldo e stralcio , è possibile solo cercare di rateizzare gli importi da parte dei proprietari esecutati , in modo tale che la stessa equitalia abbandoni la procedura o meglio rinunci all ' esecuzione . Sarà piu ' preciso l ' esperto del forum , ma la situazione dovrebbe essere quella che ho esposto .

inexecutivis pubblicato 25 aprile 2021

A nostro avviso la strada indicata è teoricamente possibile.

Tuttavia occorre puntualmente rappresentare all'agenzia delle entrate - riscossione che la somma offerta è certamente superiore a quella ricavabile dalla vendita, e che un rifiuto potrebbe presentare profili di illegittimità.

Quanto ai creditori da coinvolgere, vanno certamente contattati i creditori intervenuti; ad essi tuttavia vanno aggiunti anche quelli semplicemente iscritti, poiché un acquisto fuori asta con rinuncia dei creditori non produce la cancellazione delle formalità pregiudizievoli gravanti sul bene (non operando la previsione di cui all’art. 586 c.p.c.), a meno che il creditore titolare dell'iscrizione medesima non lo consenta. 

vincdec10 pubblicato 25 aprile 2021

Nel caso prospettato si potrebbe pensare di utilizzare con A.E. un istituto deflattivo quale il concordato giudiziale fuori udienza. Oppure una vecchia legge degli anni 70' ossia Dpr 602/73 (a condizione che l'esecuzione divenga esattoriale) ma alle condizioni di prezzo stabilite dalla legge: ovvero un valore venale di molto superiore a quello di mercato. Correggetemi se sbaglio,grazie.

francorm pubblicato 26 aprile 2021

Grazie a tutti per le cortesi risposte.

l'esperto del forum scrive "...Tuttavia occorre puntualmente rappresentare all'agenzia delle entrate - riscossione che la somma offerta è certamente superiore a quella ricavabile dalla vendita, e che un rifiuto potrebbe presentare profili di illegittimità..."

è proprio questo il punto con il quale vorrei rappresentare l'offerta al'agenzia delle entrate.

Ci sono modalità esecutive (ad esempio relazione di dettaglio di un professionista che giustifica che la somma offerta è certamente superiore a quella ricavabile dalla vendita), linee guida o legislazione che regolamentano questi casi?

Grazie

 

robertomartignone pubblicato 26 aprile 2021

Per esperienza diretta posso affermare che occorre prendere appuntamento e parlare con il funzionario di ex - equitalia che si occupa di tale pratica ( dato che i legali non si occupano piu' da anni delle esecuzioni ma viene nominato un funzionario dell ' agenzia competente per area e territorio ),  la riuscita teorica  dell ' operazione è praticabile , ma non è detto che venga accettata . Equitalia si comporta come un creditore "anomalo " ..

inexecutivis pubblicato 27 aprile 2021

Occorrerà formalmente rappresentare all'ageniza delle entrate la proposta (a mezzo pec) e comunque è opportuno avere anche una interlocuzione diretta

francorm pubblicato 29 aprile 2021

L'art. 52 del D.P.R. 602/1973 riporta:"Il debitore ha facolta' di procedere alla vendita del bene pignorato o ipotecato al valore determinato ai sensi degli articoli 68, 79 e 80, comma 2, lettera b), ..."

L'art. 79 del D.P.R. 602/1973 riporta:"Il prezzo base dell'incanto e' pari all'importo stabilito a norma dell'articolo 52, comma 4, del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, moltiplicato per tre."

Essendo presente una procedura esecutiva da molti anni con attuale prezzo a base d'asta (quasi dimezzato rispetto all'inizio) molto più basso rispetto a quanto indicato nell'articolo 79, è possibile rettificare il prezzo base dell'incanto seguito da Agenzia Entrate e Riscossioni con l'attuale prezzo a base d'asta che segue il REALE MERCATO dell'immobile in oggetto?

 

robertomartignone pubblicato 29 aprile 2021

No , deve interpellare come precedentemente spiegato il funzionario competente per area e territorio e prospettare il quesito , altre vie non sono possibili . 

vincdec10 pubblicato 31 agosto 2021

Buongiorno, Mi ricollego all'argomento oggetto di discussione.

Nel caso si applichi la facoltà prevista dall'art 52 dpr 602 /1973, con un valore d'iscrizione ipotecaria di A.E di 2 grado(250.000 euro), nettamente superiore al valore di stima (160.000) posto a base d'asta ed avendo anche un credito fondiario bancario di 1 grado, sarebbe ragionevole proporre ad A.E. di accettare un offerta pari al 25% del prezzo dell'immobile con possibilità di cancellazione dell'iscrizione ipotecaria e rateizzazione o rinuncia alle azioni esecutive sulla parte dell'importo ipotecario esattoriale non coperto dalla vendita dell'immobile?

Volgio precisare che iscrizione esattoriale pende solo su 1/2 dell'immobile acquistato in  comproprietà dunque con regime di comunione legale dei beni, da conuigi, dei quali solo uno risulta essere debitore di A.E.

robertomartignone pubblicato 31 agosto 2021

Deve verificare con l ' agenzia entrate e riscossione la fattibilità . Ma agenzia entrate non accetta in genere transazioni . Provi a contattarli 

inexecutivis pubblicato 02 settembre 2021

Gli elementi indicati non ci sembrano sufficienti ad offrire una risposta compiuta.

Ad ogni buno conto l'esistenza di un creditore ipotecario (diverso dall'agenzia delle entrate) titolare di ipoteca di primo grado implica il coinvolgimento anche di costui.

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