Buonasera. Chiedo scusa se la categoria è sbagliata ma non sapevo quale selezionare. A Febbraio di quest’anno mi sono aggiudicato una casa all’asta. Contestualmente ho effettuato il saldo del prezzo e delle imposte usufruendo delle agevolazioni prima casa, con l’impegno di fissare la mia residenza in questa casa entro 18 mesi dal decreto di trasferimento. Ora come saprete è tutto bloccato a causa del Covid e sono ancora in attesa del decreto di trasferimento, che se tutto va bene dovrebbe arrivare entro fine anno. Il mio problema è il seguente: essendo cambiate le mie esigenze, non ho più intenzione di fissare la mia residenza nella casa che mi sono aggiudicato. Quindi vorrei rinunciare alle agevolazioni prima casa e pagare le imposte come seconda casa (sottraendo al totale le imposte agevolate che ho già pagato, ovviamente). È possibile fare ciò? Causa Covid il termine dei 18 mesi è congelato fino al 31/12, quindi inizierebbero a decorrere da Gennaio. Vorrei risolvere questo problema il prima possibile, pagare la parte mancante di tasse e togliermi il peso di essere obbligato a fissare la residenza in quella casa. Spero sia possibile senza sanzioni, visto che il termine dei 18 mesi deve addirittura ancora iniziare. Grazie in anticipo per la risposta.
Rinunciare all’agevolazione fiscale prima casa
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- Ultimo messaggio 16 settembre 2020
A nostro avviso la rinuncia è possibile (ma non senza spese), anche se alcune precisazioni (poichè non di vera e propria rinuncia si tratta) sono necessarie.
Giova premettere che nessuna disposizione normativa prevede la possibilità di rinunciare su base volontaria alle agevolazioni “prima casa”. Ciò in quanto il rapporto giuridico-tributario che sorge a seguito della dichiarazione resa in occasione dell'acquisto dall'acquirente e avente ad oggetto il possesso dei requisiti prescritti dalla norma di cui alla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR 26 aprile 1986, n. 131 deve ritenersi perfezionato laddove dette condizioni risultino effettivamente sussistenti. Pertanto, conseguita l’agevolazione “prima casa” questa non sarà più revocabile dalla parte (così Cass. 28 giugno 2000 n. 8784, laddove in particolare, si è chiarito che “non è possibile conseguire l’agevolazione prevista per l’acquisto della prima casa, …, previa rinunzia ad un precedente analogo beneficio, conseguito in virtù della medesima disciplina (…). A parere della suprema Corte, infatti, la dichiarazione di voler fruire del beneficio “non è revocabile per definizione, tanto meno in vista di un successivo atto di acquisto”. Dello stesso tenore Cass. Sez. 5, Sentenza n. 17294 del 30/07/2014).
Dall’orientamento giurisprudenziale richiamato deve escludersi, pertanto, che il soggetto acquirente, che abbia reso la dichiarazione in atto di possedere i requisiti prescritti dalla norma di cui alla Nota II-bis), possa in data successiva rinunciare alle agevolazioni “prima casa” fruite.
Diverso è il caso (come quello prospettato nella domanda) in cui la dichiarazione resa dal contribuente nell'atto di acquisto, e rispetto alla quale egli intende tornare sui propri passi, non attenga alla sussistenza delle condizioni che devono necessariamente preesistere al momento della compravendita per fruire dei benefici ma sia riferita, invece, all’impegno che il contribuente assume di trasferire la propria residenza nel termine di diciotto mesi dalla data dell’atto (analogo discorso vale, come si vedrà per l'impegno al riacquisto entro l'anno nel caso di vendita entro il quinquennio).
In tal caso, l’effettivo realizzarsi del requisito della residenza prescritto dalla norma dipende, infatti, da un comportamento futuro che il contribuente dovrà porre in essere, con la conseguenza che la dichiarazione resa risulterà mendace e, pertanto, si realizzerà la decadenza dall’agevolazione, solo quando, allo scadere dei diciotto mesi, il contribuente non abbia proceduto al cambio di residenza.
Proprio in considerazione della peculiarità di tale condizione, l'agenza delle entrate con la risoluzione n. 105 del 31/10/2011 ha ritenuto che, laddove sia ancora pendente il termine di diciotto mesi per il trasferimento della residenza, l’acquirente che si trovi nelle condizioni di non poter rispettare l’impegno assunto, anche per motivi personali, possa revocare la dichiarazione di intenti formulata nell’atto di acquisto dell’immobile.
L'amministrazione finanziaria ha precisato che, a tal fine, l’acquirente che non intende adempiere all’impegno assunto in atto è tenuto a presentare una apposita istanza all’ufficio presso il quale l’atto è stato registrato, con la quale revoca la dichiarazione d’intenti espressa nell'atto di acquisto di volere trasferire la propria residenza nel comune nel termine di diciotto mesi e richiede la riliquidazione dell’imposta assolta in sede di registrazione, aggiungendo che questo vale anche per gli immobili assoggettati ad IVA.
A seguito della presentazione dell’istanza, l’ufficio procederà alla riliquidazione dell’atto di compravenduta ed alla notifica di apposito avviso di liquidazione dell’imposta dovuta oltre che degli interessi calcolati a decorrere dalla data di stipula dell’atto di compravendita.
Non troverà invece applicazione la sanzione pari al 30 per cento di cui all’art. 1, quarto comma, della Nota II-bis) allegata al TUR in quanto, entro il termine di diciotto mesi dalla data dell’atto non può essere imputato al contribuente il mancato adempimento dell’impegno assunto, cui consegue la decadenza dall’agevolazione.
