salve, con la nuova procedura di vendita online pensavo di poter avere accesso alle informazioni in modo più rapido e corretto, ma per mia sfortuna sono incappato spesso in mancate spiegazioni. In occasione di una vendita immobiliare , ho chiesto a voi informazioni sull' ipoteca di un suolo ove sorgeva un immobile e voi avete detto correttamente che non vi sono problemi per l'acquirente perchè per effetto purgativo l' immobile viene venduto privo da ipoteche, fatto presente questa vostra spiegazione ( dicendo spiegatami da un amico avvocato) al delegato tramite telefono, mi veniva detto che la situazione era diversa e che l'ipoteca non sarebbe stata cancellata. Non contento invio una Pec all' indirizzo del delegato che si degna di rispondere l'ultimo giorno disponibile per effettuare la domanda, ma purtroppo il bonifico andava fatto entro il giorno prima. Risposta in linea con la vostra spiegazione e quindi differente da quanto detto al telefono. Sono interessato ad una nuova asta immobiliare e chiedo tramite il sito di visionare l'immobile, ricevo una mail dal delegato con il numero di telefono da contattare , lo contatto e mi dici che vogliono accorpare le visite (tra i potenziali acquirenti) e quindi devo contattarli tra 50 giorni. le mie domande sono 2: 1) Qual' è il modo migliore per richiedere informazioni corrette ? 2) E' lecito far visionare gli immobili assieme ad altri possibili acquirenti ? grazie e buona giornata
richiesta informazioni al delegato
- 119 Viste
- Ultimo messaggio 23 novembre 2019
Rispondiamo alla sua domanda premettendo che sul diritto degli interessati fino a qualche tempo fa l’art. 560, comma 5, c.p.c. prevedeva che “Gli interessati a presentare l'offerta di acquisto hanno diritto di esaminare i beni in vendita entro sette giorni dalla richiesta. La richiesta è formulata mediante il portale delle vendite pubbliche e non può essere resa nota a persona diversa dal custode. La disamina dei beni si svolge con modalità idonee a garantire la riservatezza dell'identità degli interessati e ad impedire che essi abbiano contatti tra loro.12”.
L’art. 560 è stato tuttavia recentemente riscritto dall’art. 4, comma 2, d.l. 14/12/2018, n. 135, convertito dalla legge 11/2/2019, n. 12, pubblicata sulla Gazz. Uff. n. 36 del 12/2/2019, il quale prevede quanto segue.
«Art. 560 (Modo della custodia).
Il debitore e il terzo nominato custode debbono rendere il conto a norma dell'articolo 593 del codice di procedura civile.
Il custode nominato ha il dovere di vigilare, affinché il debitore e il nucleo familiare conservino il bene pignorato con la diligenza del buon padre di famiglia e ne mantengano e tutelino la sua integrità.
Il debitore ed i familiari che con lui convivono, non perdono il possesso dell'immobile e delle sue pertinenze sino al decreto di trasferimento, salvo quanto previsto dal sesto comma.
Il debitore, deve consentire, in accordo con il custode, che l'immobile sia visitato da potenziali acquirenti.
Le modalità del diritto di visita sono contemplate e stabilite nell'ordinanza di cui all'articolo 569.
Il giudice ordina, sentito il custode ed il debitore, la liberazione dell'immobile pignorato per lui ed il suo nucleo familiare, qualora sia ostacolato il diritto di visita di potenziali acquirenti, quando l'immobile non sia adeguatamente tutelato e mantenuto in uno stato di buona conservazione, per colpa o dolo del debitore e dei membri del suo nucleo familiare, quando il debitore viola gli altri obblighi che la legge pone a suo carico, ovvero quando l'immobile non è abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare.
Al debitore è fatto divieto di dare in locazione l'immobile pignorato se non è autorizzato dal giudice dell'esecuzione.
Fermo quanto previsto dal sesto comma, quando l'immobile pignorato è abitato dal debitore e dai suoi familiari il giudice non può mai disporre il rilascio dell'immobile pignorato prima della pronuncia del decreto di trasferimento ai sensi dell'articolo 586.»
Come si vede, per quanto riguarda il diritto di visita la nuova norma si limita genericamente a prevedere che il debitore deve consentire la visita dell’immobile, e che le modalità di esercizio di questo diritto da parte dei potenziali offerenti siano disciplinate dall’ordinanza di vendita.
Questa disposizione si applicherà alle espropriazioni immobiliari iniziate con pignoramenti notificati dal 13 febbraio 2019, poiché l’art. 4, comma 4, d.l. n. 135 del 2018, n. 135 prescrive che «Le disposizioni introdotte con il presente articolo non si applicano alle esecuzioni iniziate anteriormente alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto».
Il fatto che non sia più prevista la necessità di garantire la riservatezza degli interessati non vuol dire, a nostro avviso che essa non vada comunque assicurata in un’ottica di buon esercizio dei doveri custodiali.
In definitiva, allora occorrerà in primo luogo verificare se la procedura è iniziata prima o dopo il 13 febbraio 2019. Se precedente, valgono le vecchie disposizioni. Se successiva, occorrerà leggere l’ordinanza di vendita.
