Richiesta di quantificazione spese

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  • Ultimo messaggio 20 marzo 2021
Cloud93 pubblicato 13 marzo 2021

Buongiorno a tutti,

Sono un nuovo membro del forum e un neofita del mondo delle aste giudiziarie.

Di recente mi sono aggiudicato un immobile e avrei alcune perplessità insorte successivamente all'acquisto.

La prima riguarda la documentazione da portare in sede di saldo prezzo.. purtroppo il professionista delegato non e stato molto chiaro e mi ha liquidato con un"troverà tutto nel sito dell'agenzia delle entrate" quindi secondo voi, oltre la dichiarazione prima casa e la richiesta di applicazione prezzo-valore dimentico qualcosa?

La seconda perplessità riguarda la quantificazione del fondo spese. Considerati i benefici della prima casa e del prezzo valore la mia imposta di registro non dovrebbe superare i 1500 euro che, sommati al compenso del professionista e tutte le altre formalità, non credo possa far lievitare il costo totale oltre i 5000 euro. Questa somma risulta essere enormemente inferiore rispetto a quella richiesta (20% prezzo di aggiudicazione) così ho fatto richiesta verbale al professionista di avere una più congrua valutazione. Anche qui non si è dimostrato molto disponibile dicendomi di fare apposita richiesta in carta bollata e che il giudice avrebbe potuto o meno accettarla. Successivamente (errore del principiante) mi sono accorto che, nel verbale, della mia richiesta non vi era traccia. Adesso é troppo tardi per chiedere una quantificazione o posso farlo, come mi aveva detto, in carta bollata? Ed eventualmente ci sono delle formule preimpostate da utilizzare?

Grazie in anticipo per il vostro aiuto e buona giornata!

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inexecutivis pubblicato 17 marzo 2021

Cerchiamo Di rispondere separatamente alle due domande formulate.

Quanto alla prima, ai fini fiscali occorre inoltrare al professionista delegato la dichiarazione di volersi avvalere dei benefici prima casa (nota 2 bis dell’art. 1 della tariffa del d.P.R. 26 aprile 1966, n. 131) e la richiesta di applicazione della disciplina del prezzo valore (combinato disposto dell’art. 52, comma 4, 5 e 5 bis del TUR e dell’art. 1, comma 497 L. 23/12/2005, n. 266, modificato prima dal comma 21 dell'art. 35, D.L. 4 luglio 2006, n. 223 e poi dal comma 309 dell'art. 1, L. 27 dicembre 2006, n. 296), ove più favorevole all’aggiudicatario.

Suggeriamo poi di richiedere, altresì, la liberazione dell’immobile (ove occupato, ed ove l’acquirente abbia interesse) a cura e spese della procedura (a men oche nell’ordinanza di vendita fosse prevista una disciplina diversa.

A proposito della seconda domanda occorrerebbe leggere l’ordinanza di vendita per saper se è prevista la possibilità che il fondo spese da versare sia ridotto. Se questa possibilità è prevista l’istanza può formularsi; in ogni caso, quanto eventualmente versato in più verrà restituito.

Cloud93 pubblicato 18 marzo 2021

Molte grazie per la vostra puntuale risposta.

In questo momento purtroppo la mia attenzione si è spostata su altre problematiche più serie.

Il curatore ha espresso al perito della banca la sua totale indisponibilità a far visionare l'immobile e questo ha, chiaramente, dato una grosso arresto alla mia richiesta. Dalla banca mi é stato detto che, nonostante non sia un compito obbligatorio del curatore, raramente é capitato di ricevere cosi poca disponibilità (la mia banca non figura tra quelle aderenti all'accordo ABI-Tribunale). Per caso esiste una normativa al riguardo?

Inoltre, a circa un mese dalla data di aggiudicazione, non ho MAI ricevuto alcuna comunicazione ufficiale tramite PEC. Non mi é stato comunicato l'esatto importo dovuto nè ho tantomeno ricevuto la documentazione da me richiesta (tra cui relazione notarile preliminare e verbale di aggiudicazione).  Non esistono dei tempi massimi da rispettare per il delegato?

Ringrazio nuovamente e mi scuso per le tante domande ma la poca disponibilità che, in ogni fase, sta dimostrando il delegato sta causando in me parecchia agitazione.

 

inexecutivis pubblicato 20 marzo 2021

Costituiscono principi generale dell’ordinamento quelli secondo cui le obbligazioni debbono essere adempiute secondo buona fede (art. 1375 c.c.) e con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1176 c.c.).

La buona fede rappresenta uno dei principi portanti dell’ordinamento, principio qualificato in dottrina come principio di ordine pubblico.

Nell’adempimento delle obbligazioni (di tutte le obbligazioni, indipendentemente dalla fonte legale o negoziale delle stesse) la buona fede si impone quale obbligo di salvaguardia, prescrivendo alle parti di agire in modo da preservare integri gli interessi dell’altra. Questo impegno di solidarietà, che si proietta al di là di quanto specificatamente previsto nel contratto (o nella legge), trova un limite nell’interesse del soggetto che è chiamato ad adempiere. Questi, cioè, è tenuto a far salvo l’interesse altrui ma non fino al punto di subire un apprezzabile sacrificio, personale o economico.

In questi termini si è detto che la buona fede identifica l’obbligo di ciascuna parte di salvaguardare l’utilità dell’altra nei limiti in cui ciò non comporti un apprezzabile sacrificio.

La stessa giurisprudenza della Corte di Cassazione, ha fatto propri questi concetti, affermando che “L'obbligo di buona fede oggettiva o correttezza costituisce un autonomo dovere giuridico, espressione di un generale principio di solidarietà sociale, applicabile in ambito contrattuale ed extracontrattuale, che impone di mantenere, nei rapporti della vita di relazione, un comportamento leale (specificantesi in obblighi di informazione e di avviso) nonché volto alla salvaguardia dell'utilità altrui, nei limiti dell'apprezzabile sacrificio” (Cass. Sez. 3, n. 3462 del 15/02/2007).

Traslando questi concetti al caso di specie, riteniamo che, in base al principio di buona fede, il curatore abbia l’obbligo di consentire l’accesso.

Le suggeriamo una diffida formale ed un'istanza rivolta al giudice delegato, affinchè valuti dal diligenza del curatore.

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