Salve vorrei chiedermi alcune delucidazioni su un episodio che mi è accaduto. A gennaio 2021 ho partecipato ad un asta immobiliare con il risultato di avermela aggiudicata in quanto unica offerta. Nella domanda di partecipazione ho espresso che il saldo finale sarebbe stato fatto con mutuo ipotecario. Purtroppo causa covid la.banca se le pressa molto comodo e solo nel mese di Aprile mi ha comunicato che era pronta per la perizia A questo punto ho inoltrato una richiesta al custode per poter organizzare la visita ma quest'ultimo mi ha detto che non poteva far fare questa visita( tutto questo per telefono mai niente di scritto)poiché era in atto un reclamo da parte del proprietario debitore in quanto nel decreto cura Italia sono state sospese le esecuzione immobiliari poiché secondo quando detto dal proprietario è la sua prima ed unica casa. I giorni passano ed io sono costretto per non perdere la caparra del 10% di rifuggiarmi in un prestito personale con un tasso molto superiore al mutuo. Nel frattempo faccio un istanza al giudice per allungare i tempi per il saldo prezzo il quale rigetta l istanza. Decido di recarmi da in legale il quale scrive una lettera al custode invitandolo e diffidandolo per poter organizzare una visita sia per quanto riguarda la.periiza sia per eventuali danni all appartamento. Lo stesso risponde al mio legale dicendo che in data 12 aprile il G.E ha detto che le istanze per poter visionare l abitazione bisogna farle a Sig. G.e giova precisare che di questa comunicazione ne ho notizia solo il giorno 5 maggio. Dopo tutto questo posso chiedere I danni a qualcuno? Da precisare che la relazione del CTU fatta nel 2018 c'è scritto che l abitazione non è abitata. Grazie e cordiali saluti
Richiesta danni
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- Ultimo messaggio 17 maggio 2021
Domanda : ma il saldo lo ha effettuato ?
Oggi ho depositato l assegno per il saldo prezzo e l assegno per le spese notarili il tempo massimo era il 23 cm
Da precisare che il reclamo di cui parlavo il G.E lo deciderà il giorno 12 giugno
Danni assolutamente no , il giudice non prenderà in considerazione la cosa e rigetterà il tutto , è andata bene che è riuscito a saldare il tutto .
Speriamo che andrà così purtroppo stiamo in Italia..... e sappiamo bene che molte cose che sembrano chiare e lampanti si trasformano nell opposto. L'unica mia paura è che dopo il danno anche la beffa. Cmq è stato gentilissimo un cordiale ringraziamento
Scriverà poi chi tiene il forum , Le ho solo dato un parere
Rispondiamo all’interrogativo formulato osservando che verosimilmente con il reclamo si invoca l’applicazione della previsione di cui all’art. 54-ter introdotto dalla legge l. 24 aprile 2020, n. 27 nel corpo del d.l. 17 marzo 2020, n. 18. Infatti questa norma dispone che “Al fine di contenere gli effetti negativi dell'emergenza epidemiologica da COVID-19, in tutto il territorio nazionale è sospesa, per la durata di sei mesi a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, ogni procedura esecutiva per il pignoramento immobiliare, di cui all'articolo 555 del codice di procedura civile, che abbia ad oggetto l'abitazione principale del debitore”.
L’art. 13, comma 14 del decreto “Mille proroghe” (d.l. 31 dicembre 2020, n. 183) ha prorogato al 30 giugno 2021 la sospensione delle esecuzioni immobiliari aventi ad oggetto l’abitazione principale dell’esecutato, già prevista dall’art. 54-ter del d.l. 17 marzo 2020, n. 18, convertito, con modificazioni, con l. 24 aprile 2020, n. 27.
Segnaliamo per completezza che il Tribunale di Rovigo, con ordinanza del 15 gennaio 2021 ha sollevato eccezione di legittimità costituzionale di questa norma pe violazione degli artt. 24, 42 comma 3, 11 e 117 cost.
Analoga eccezione di legittimità costituzionale è stata sollevata dal Tribunale di Barcellona Pozzo di Gotto con l’ordinanza de l13 gennaio 2021.
Compiuto questo quadro e venendo al caso prospettatoci, riteniamo che ai fini dell’applicazione della norma sia necessario che il soggetto interessato (e cioè il debitore) formuli una precisa istanza in tal senso e documenti la sussistenza dei relativi presupposti.
Se ciò non è avvenuto ed è intervenuta l’aggiudicazione del bene, questa non può essere messa in discussione. Lo si ricava agevolmente dalla lettura dell’art. 187-bis disp. att. c.p.c..
Se poi l’ordinanza di vendita fosse stata pronunciata durante il periodo di sospensione, l’opposizione promossa sarebbe inammissibile poiché sono certamente scaduti i termini di cui all’art. 617 c.p.c., in quanto il debitore avrebbe dovuto non già impugnare l’aggiudicazione, quanto piuttosto l’ordinanza di vendita, rispetto al quale l’aggiudicazione è provvedimento meramente esecutivo.
L’art. 54-ter che abbiamo sopra citato è norma assai criticata in dottrina, poiché determina uno stallo delle procedure senza essere capace di venire davvero incontro alle esigenze del debitore, il quale potrebbe contare su strumenti ben più efficaci per risolvere i propri problemi (conversione del pignoramento, sospensione concordata della procedura). Si tratta di una norma che, inoltre, non ha alcun collegamento neppure con la situazione pandemica poiché essa va ad incidere su situazioni debitorie preesistenti.
Inoltre, dal punto di vista tecnico, pone una serie rilevantissima di dubbi, che stanno affollando le aule di Tribunale, e che per questo viene vista con sfavore.
Per tutte queste ragioni, in definitiva, nutriamo sufficiente ottimismo.
Ci tenga aggiornati!
Interessante la dissertazione giurisprudenziale , ma qui ci troviamo nel classico caso in cui con la teoria si sa tutto e niente funziona ..importante è che abbia saldato di poi si sa che le banche sono molto lente ad erogare i mutui come sono lenti e poco reattivi i delegati vendite , non tutti ma buona parte .
Grazie mille per la risposta molto interessante l' unica domanda che voglio porre e che per causa di qualcuno io ho subito un danno per via nella non perizia per accedere al mutuo quindi ho dovuto optare per un prestito personale con tassi d interesse superiore quindi chiedo a voi illustrissimi posso citare qualcuno?? Grazie mille
In via teorica si' , in pratica no . La cifra in questione a quanto ammonta ? non credo sia alta , in genere i prestiti personali al massimo possono arrivare a 60mila euro , al massimo può cercare un prestito bancario piu' favorevole . Da tenere presente che in ultima analisi la banca , se indicata tra le banche convezionate ad erogare mutui , avrebbe dovuto tenere per buona la perizia del CTU senza farne un ' altra .
Il tema della risarcibilità del danno, nel caso prospettato, deve essere affrontato partendo dalla lettura dell’art. 1225 c.c., a norma del quale Se l’inadempimento (o il ritardo) non dipende da dolo del debitore, il risarcimento è limitato al danno che poteva prevedersi nel tempo in cui è sorta l'obbligazione, nonché dell’art. 1227, il quale prevede che se il fatto colposo del creditore ha concorso a cagionare il danno, il risarcimento è diminuito secondo la gravità della colpa e l'entità delle conseguenze che ne sono derivate, aggiungendo che comunque il risarcimento non è dovuto per i danni che il creditore avrebbe potuto evitare usando l'ordinaria diligenza.
Insomma, andrebbe compiuta un’analisi approfondita della fattispecie per verificare se il danno subito è un danno qualificabile come prevedibile (secondo una valutazione da compiersi ex ante) conseguenza dell’inadempimento del delegato, e se si tratta di un danno che s sarebbe potuto evitare usando l’ordinaria diligenza.
Penso,che il custode delegato, dopo un esplicita richiesta da parte mia aggiudicatario dell'immobile era obbligato a far si che il perito della banca potesse effettuare la perizia per poter accogliere la mia richiesta di mutuo anche se era in atto questo famigerato RECLAMO, poiché, come ho già scritto,per poter effettuare il saldo prezzo, sono dovuto ricorrere ad un prestito personale,con un tasso d'interesse superiore di circa il 9% rispetto al mutuo. Preventivo mutuo propostomi tasso d' interesse 1.02% prestito personale circa il 10,72% grazie mille come sempre
Forse non è chiaro quanto sopra ho scritto , perchè la banca non ha tenuto conto della perizia del CTU ?
Mi hanno detto che ne volevano una per conto loro. E poi siamo sinceri non mi metto ha fare storie con la banca perché vuole una sua perizia..... Cordiali saluti
E non è stato l unico istituto che mi ha chiesto la perizia. Bnl; Che banca; Mps;BPER; UNI CREDIT
Se la banca avesse tenuto buona la perizia originaria , come dovuto , Lei avrebbe avuto il mutuo .
Purtroppo con i se e i ma non si va da nessuna parte io capisco quello che lei mi sta dicendo però se diversi istituti mi chiedono di fare la perizia io cosa ci posso fare ho sostenuto diverse volte a tutti gli istituti con cui ho parlato di valutare il mutuo in base alla relazione del CTU però mi hanno sempre negato tale diritto e tale possibilità la ringrazio sempre per le sue risposte
E' il problema delle aste : dicono che si può acquistare con mutuo , ma in realtà è piuttosto difficile , poi diciamo francamente a volte i delegati NON aiutano ..
Delegato custodi ecc ecc
Tutto corretto. Proprio per questo se si è interessati ad acquistare versando il saldo prezzo mediante erogazione di finanziamento, è importante attivarsi per tempo. L'ideale sarebbe riuscire a stipulare con la banca un preliminare di mutuo.
