Rapporto tra pignoramento, preliminare di compravendita e ipoteca

Il preliminare è opponibile alla procedura solo se è stato trascritto prima del pignoramento. Se poi il creditore aveva iscritto anche ipoteca, ai fini della opponibilità del preliminare sarà necessario che questo sia stato trascritto anche prima dell’iscrizione ipotecaria, poiché ai sensi dell’art. 2808 c.c. l’ipoteca attribuisce al creditore ipotecari il diritto di far vendere il bene come libero, anche nei confronti del terzo acquirente, anticipando al momento della iscrizione ipotecaria gli effetti del pignoramento, e quindi l’applicazione delle norme di cui agli artt. 2914, 2015 e 2919.

Sempre a proposito del preliminare, si tenga presente che in ogni caso, ai sensi dell’art. 2645 bis, terzo comma, c.c. gli effetti della trascrizione dello stesso cessano se entro un anno dalla data prevista per la conclusione del contratto definitivo, e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare, o della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo comma, numero 2) c.c.. Tale cessazione, secondo la giurisprudenza è rilevabile anche d'ufficio, rispondendo a ragioni di pubblico interesse il ripristino del regime di libera disposizione e circolazione dei beni (Cass. Sez. II, 22 ottobre 2014, n. 22454).