Quesiti sul contenuto della perizia

Cerchiamo di rispondere separatamente alle domande formulate.

Non siamo in grado di fornire indicazioni sugli atti di asservimento poiché le informazioni contenute nella domanda sono troppo generiche.

Possiamo invece essere più chiari a proposito del sequestro conservativo.

Invero, si tratta di una formalità che certamente potrà essere cancellata contestualmente alla trascrizione dell’atto (decreto o rogito notarile) di trasferimento della proprietà per effetto della previsione di cui all’art. 108, comma secondo, l.fall.

Ne deriva che certamente potrà essere richiesto al giudice delegato l’adozione del decreto purgativo di cui alla citata norma.

Quanto al soggetto su cui grava il relativo onere riteniamo che se negli atti della procedura nulla si dica, essi gravano sulla massa e quindi obbligata a sostenere i relativi costi è la curatela.

Tuttavia, è ben possibile che il giudice delegato abbia deciso di porre la spesa a carico dell’aggiudicatario. Va ricordato a questo proposito che “In tema di vendita forzata, il giudice dell'esecuzione (o quello delegato al fallimento) può, con proprio provvedimento, porre le spese per la cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni gravanti sull'immobile trasferito a carico dell'aggiudicatario, anziché a carico del debitore (o della massa fallimentare), come disposto dagli artt. 2878 cod. civ. e 586 cod. proc. civ. (nonché 105 della legge fall.), poiché il principio dell'obbligo del pagamento delle spese predette a carico del debitore (o della massa fallimentare) non può dirsi inderogabile, non essendo tale inderogabilità sancita da alcuna norma di legge, e non avendo esso ad oggetto situazioni soggettive indisponibili”. (Cass. n. 10909 del 25.7.2002)

I costi, comunque, sono i seguenti:

Invece, i costi di cancellazione del pignoramento sono:

€.200 per l’imposta ipotecaria (art. 14 della tariffa allegata al d.lgs. 31.10.1990, n. 347);

€. 59 per l’imposta di bollo (art. 3, punto 2 bis della tariffa allegata la d.P.R. 642/1972);

€. 35 per la tassa ipotecaria (ai sensi della tabella allegata al d.lgs 31.10.1990, n. 347).

Infine, svolgiamo le considerazioni che seguono a proposito delle spese condominiali.

L'art. 30 della legge 11.12.2012, n. 220 stabilisce che "I contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell'articolo 111 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, se divenute esigibili ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come sostituito dall'articolo 18 della presente legge, durante le procedure concorsuali".

Ora, se questo è vero, è altrettanto vero che ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente".

Dunque l’acquirente di un immobile in sede fallimentare è obbligato in solido con il venditore (id est la procedura fallimentare) al pagamento delle spese rientranti nella previsione di cui all’art. 63 citato.

Ciò detto, occorre verificare se le spese di cui le viene richiesto il pagamento sono o meno riferibili al biennio indicato dalla predetta norma.

Osserviamo in proposito che in materia di interventi di straordinaria manutenzione, ad esempio, la Corte di Cassazione ha statuito che In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ.. (Cass., 3.12.2010, n. 24654).

Viceversa, “In tema di spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni, che costituiscono l'oggetto di un'obbligazione "propter rem", in quanto conseguenza della contitolarità del diritto reale su beni e servizi comuni, l'obbligazione di ciascun condomino di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui è necessario eseguire le relative opere, mentre la delibera dell'assemblea di approvazione della spesa, che ha la funzione di autorizzarla, rende liquido il debito di cui in sede di ripartizione viene determinata la quota a carico di ciascun condomino, sicché, in caso di compravendita di un'unità immobiliare sita in edificio soggetto al regime del condominio, è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa” (Cass., 18.4.2003, n. 6323).