Proprietario non permette al perito l'accesso - tutelarsi per l'acquisto

Cerchiamo di rispondere separatamente ad ognuna delle domande formulate.

Cancellazioni delle ipoteche e dei pignoramenti.

A norma dell’art. 586 c.p.c. il decreto di trasferimento contiene l’ordine, impartito dal Giudice, di cancellare le ipoteche ed i pignoramenti, anche successivi al pignoramento.

Si tratta del così detto “effetto purgativo” della vendita forzata, espressione con la quale si esprime appunto il concetto per cui il bene viene trasferito libero dai vincoli pregiudizievoli che su di esso gravano (anche se a questo principio fanno eccezione le domande giudiziali trascritte prima del pignoramento, ed in alcuni casi anche dopo).

Quanto alle spese condominiali, occorre premettere che ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.p.c. "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente". Per anno in corso si intende non l’anno solare (per intenderci, I° gennaio – 31 dicembre), bensì all’annualità.

Si tratta di informazioni che devono costituire contenuto essenziale della perizia. Questo si ricava dall’art. 173 bis, n. 9 disp. att. c.p.c., ai sensi del quale la perizia deve contenere “l’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato”.

Ciò premesso, dinanzi alla situazione prospettata nella domanda, il consiglio che possiamo offrire è quello di rivolgere istanza al professionista delegato (e poi, eventualmente, direttamente al Giudice se il delegato rimane inerte), nella quale, dopo aver rappresentato che:

1.      La perizia manca di un dato potenzialmente capace di incidere considerevolmente sul valore del bene;

2.      Questa mancanza determina una situazione di incertezza che scoraggia il mercato e dunque altera il fisiologico svolgimento delle operazioni di vendita;

3.      Il fatto che il perito non sia riuscito ad acquisire il dato (o che l’amministratore non voglia sostanzialmente fornirlo) malcelano possibili comportamenti distorsivi;

si chiede che il delegato domandi al Giudice di disporre la comparizione del perito al quale affidare il compito di verificare l’ammontare delle spese condominiali dovute dal debitore esecutato, ordinando altresì all’amministratore di condominio di esibire, ai sensi dell’art. 210 c.p.c., i documenti dai quali questo elemento può desumersi.

Con riferimento al fatto che la perizia non descrive l’interno dell’immobile, non possiamo non rilevare che si tratta di una lacuna assai rilevante, che determina una forte alea per il potenziale acquirente. In sede di visita, comunque, potrà certamente essere autonomamente documentato lo stato dell’immobile.