Preliminare di Compravendita

Il problema posto dalla domanda è un problema di date.

Infatti, non vi saranno problemi se il pignoramento è stato trascritto da un creditore titolare di ipoteca iscritta prima della trascrizione del preliminare. In all’art. 2808 c.c., infatti, l’ipoteca attribuisce al creditore ipotecario il diritto di far vendere il bene come libero, anche nei confronti del terzo acquirente, anticipando al momento della iscrizione ipotecaria gli effetti del pignoramento, e quindi l’applicazione delle norme di cui agli artt. 2914, 2015 e 2919.

Se invece il contratto preliminare fosse trascritto prima della trascrizione del pignoramento (e dell'ipoteca, salvo quanto si dirà tra un attimo), occorre considerare che ai sensi dell’art. 2645 bis, terzo comma, c.c. gli effetti (prenotativi) della trascrizione del preliminare cessano se entro un anno dalla data prevista per la conclusione del contratto definitivo, e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare, o della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo comma, numero 2) c.c..

Ove questi termini non fossero ancora decorsi va considerato che gli effetti prenotativi della trascrizione del preliminare, ai sensi dell'art. 2645-bis, comma 1, c.c. si estendono anche alle trascrizioni di pignoramenti o sequestri ed alle iscrizioni di ipoteche giudiziali, con la conseguenza che queste, qualora siano successive alla trascrizione del preliminare, sono inopponibili al promissario acquirente, alle condizioni, per gli effetti e nei limiti di cui allo stesso art. 2645-bis c.c., commi 2 e 3, c.c. (Cass., sez. III, 19 dicembre 2016, n. 26102), anche se in dottrina si è detto in passato (ma si tratta di tesi minoritaria) che la mancata modificazione degli artt. 2914 e 2915, secondo comma, c.c., determinava che il preliminare, ove pure trascritto, non sarebbe stato opponibile ai creditori esecutanti che avessero eseguito il pignoramento anteriormente al definitivo o alla domanda ex art. 2932.

Se invece i termini sopra indicati fossero decorsi tale cessazione, secondo la giurisprudenza, sarebbe rilevabile anche d'ufficio poiché risponde a ragioni di pubblico interesse il ripristino del regime di libera disposizione e circolazione dei beni (Cass. Sez. 2, 22/10/2014, n. 22454).

L'unica deroga alla citata efficacia prenotativa si rinviene nell'art. 2825 bis c.c., a mente del quale l'ipoteca iscritta a garanzia del finanziamento dell'intervento edilizio ai sensi degli artt. 38 ss, D.Lgs. 1.9.1993, n. 385 (testo unico bancario), limitatamente alla quota di debito che il promissario-acquirente si sia accollata, prevale sulla trascrizione del preliminare anche se la trascrizione del preliminare di acquisto dell'immobile sia stata compiuta precedentemente all'iscrizione ipotecaria sull'immobile stesso.

Osserviamo, infine, che poiché il promissario acquirente non è una persona fisica, non troveranno applicazione le disposizioni di cui al d.lgs 20 giugno 2005 numero 122, recante "disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, numero 210" poiché ai sensi dell'art. 1, comma 1 let. a) del citato decreto legislativo, per acquirente si intende solo la persona fisica.

In conclusione, la prima verifica che il professionista delegato dovrà eseguire è quella di accertare se tra i creditori procedenti o intervenuti vi sia il titolare dell'ipoteca iscritta prima della trascrizione del preliminare, oppure se il pignoramento è stato trascritto da un creditore titolare di ipoteca iscritta ai sensi dell'art. 2825 bis c.c..

Ciò porrà al sicuro l'acquisto dell'aggiudicatario.