Perizia incompleta

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  • Ultimo messaggio 04 settembre 2018
pierogovernai pubblicato 27 agosto 2018

Buongiorno, 

un anno fa ho acquistato all'asta un immobile ma solo ora sono venuto a conoscenza che manca l'agibilità Nella stima non era presente questa mancanza di certificato rilasciato dal comune . Ho sentito il relatore della stima che mi dice di non preoccuparsi che il tutto è sanabile. Come condominio abbiamo dato mandato ad un ing. di richiedere questo certificato ma qui iniziano i problemi. Il tecnico ci dice che mancano tutte le certificazioni dei vari impianti luce gas acqua fognature cls permessi di costruzione oneri di urbanizzazione pagati o non pagati,aree comuni ecc ecc e una parte molto onerosa di aree di parcheggi che ammonta solo quello a circa 12000,00 euro. Com'è possibile che tutto questo è stato ignorato nella perizia di stima? In effetti quando ci sono i fallimenti di imprese tutta la documentazione esistente probabilmente non viene consegnata e i comuni di solito dicono che non hanno nulla così si deve ricominciare daccapo.E' possibile tutto questo, A chi dobbiamo rivolgerci per i danni o la revoca dell'acquisto. 

Un'altra domanda: tutti gli alloggi facente parte dell'asta sono stati venduti i proprietari hanno formato un condominio con relativo amministratore il quale per suddividere le spese dice che bisogna dividere in millesimi il fabbricato ma anche qui sorge un problema . Ogni proprietario ha acquisito il diritto di proprietà con il certificato di trasferimento registrato ma scale ascensore locali sottotetto cantine considerate abusive spazi esterni d'entrata rampe per l'entrata box tetto ecc. come possiamo sapere se sono ns o ancora del fallimento? Il Curatore non risponde alla domanda ma ci dice che per alcune cose dovrà trovare una formula di passaggio non oneroso ne per noi ne per il fallimento (non ha più risorse) In questi casi visto che il fallimento è stato avallato quasi 18 anni fa quanto tempo dobbiamo ancora aspettare per avere il tutto in regola secondo le leggi vigenti. Non vogliamo lasciare ai figli questi problemi . Grazie  

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inexecutivis pubblicato 30 agosto 2018

Le domande formulate sono più d'una e solo apparentemente connesse le une alle altre. Cerchiamo di rispondere distintamente ad ognuna di esse.

Il giudizio sulla sanabilità degli abusi edilizi che interessano l’immobile venduto deve essere espresso dal perito nella relazione di stima ai sensi dell’art. 173 bis, n. 7 disp. att. c.p.c.

Questa norma tuttavia non si applica direttamente alle vendite fallimentari, sebbene la conformità urbanistico edilizia delle opere e la loro sanabilità deve essere cionondimeno accertata poiché essa incide in via diretta ed immediata sulla determinazione del valore dell'immobile e quindi del prezzo base.

Se questo dato manca, l'acquirente non può dolersi di alcunché in quanto un dato omesso in quanto tale non induce in errore ma genera esclusivamente una incertezza. Colui che cionondimeno acquista, si assume il rischio della incertezza.

A proposito del secondo interrogativo va detto che nella domanda si fa riferimento a beni (cantina, sottotetto, garage ecc.) che costituiscono, secondo la definizione codicistica, pertinenze, con la conseguenza che le vicende che hanno interessato il bene principale si estendono ad esse.

Sulla scorta di questa premessa può dirsi che assai verosimilmente i beni indicati nella domanda si sono trasferiti unitamente agli immobili di cui rappresentavano le rispettive pertinenze.

Venendo alla soluzione del caso prospettato, se i beni sono stati trasferiti con decreti di trasferimento adottati dal Giudice delegato, il curatore potrebbe chiedere allo stesso magistrato la integrazione degli stessi elaborando una precisa bozza di provvedimento in tal senso. Se invece i beni sono stati trasferiti per atto pubblico ricevuto da notaio, si dovrà ricorrere a questa soluzione, con oneri a carico degli acquirenti.

pierogovernai pubblicato 31 agosto 2018

Nell'art.173 bis n 7 " la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa. Questo è quanto dovrebbe comparire nella stima. E' vero che nelle vendite all'asta c'è una postilla che dice che qualsivoglia mancanza di informazioni non da diritti all'assegnatario di reclami o tantomeno annullamento. Mi chiedo però come mai nelle pratiche normali di atti notarili,il notaio ha l'obbligo di chiedere al venditore l'agibilità e l'APE mentre nelle aste in alcuni Tribunali sono citati nella stima e l'APE a carico del Tribunale mentre in altri Tribunali l'APE non è nemmeno citato e l'art. 173 bis (agibilità )come sopra citato non viene applicato. Ogni Tribunale ha norme diverse? Comunque sia questa incertezza all'acquirente ha un costo notevole e non sempre sanabile per mancanza di qualsivoglia documento o certificazione di costruzione. Ho letto che basta la firma di un ing. abilitato che certifichi l'idoneità sia strutturale che degli impianti dell'immobile,consegnando il tutto al comune il comune rilascia il certificato di agibilità . Sempre che l'impresa abbia pagato tutti gli oneri di costruzione.E'' vero?  Sul punto due "trasferimento pertinenze " non riesco a capire cosa si intende per "integrazione degli stessi". Nel certificato di trasferimento non si trovano tutti questi dati. Se l'asta è di un alloggio in un condominio sul certificato trovo l'aggiudicazione e relativo codice catastale mentre i sub (cantine,scale,sottotetto, ecc) dove vengono citati ? Per chiedere la bozza al curatore/giudice dobbiamo ben sapere se nel trasferimento c'erano già tutte le pertinenze.

Grazie  

inexecutivis pubblicato 04 settembre 2018

Il problema risiede nella norma. Infatti, come abbiamo detto nella precedente risposta, l'art. 173 bis disp. att. c.p.c. è stato pensato con riferimento alle esecuzioni individuali, per cui sul piano strettamente formale non si applica alle procedure fallimentari sebbene, evidentemente, il requisito dell'agibilità deve essere accertato in ogni caso in quanto esso incide sulla determinazione del valore dell'immobile, e quindi del prezzo base da indicare in sede di procedura di vendita.

È chiaro, pertanto, che se l'elaborato peritale non contiene questa informazione si aprono due alternative: o il soggetto interessato acquista e si espone al rischio di divenire proprietario di un bene privo dell'agibilità, oppure verifica preliminarmente il dato a sua cura e spese.

Al non chiaro contenuto della norma va ascritto altresì il fatto che l'APE sia diversamente trattata da Tribunale in Tribunale. Non è chiaro, infatti, se le norme che la disciplinano (art. 6, commi 2 e 3 d.lgs. 192/2005) debbano trovare applicazione o meno anche alle vendite giudiziarie.

Quanto alla disciplina del "certificato di agibilità" ricordiamo che ai sensi dell’art. 24 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, “La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata”.

Il comma secondo della predetta disposizione prevede che “Ai fini dell'agibilità, entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura dell'intervento, il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o i loro successori o aventi causa, presenta allo sportello unico per l'edilizia la segnalazione certificata, per i seguenti interventi:

a) nuove costruzioni;

b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;

c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1”.

Il comma sesto dispone inoltre che l'utilizzo dell’immobile può essere iniziato dalla data di presentazione allo sportello unico della segnalazione, corredata della relativa documentazione.

Infine, il successivo art. 62 del citato T.U., subordina poi il rilascio del certificato di agibilità ad una attestazione della rispondenza delle opere eseguite alle norme antisismiche.

Dunque non è più previsto il rilascio del certificato di agibilità, la presentazione al comune di una scia da parte di un tecnico abilitato.

Per i fabbricati edificati prima dell'entrata in vigore del D.P.R. n. 380/2001, si ritiene generalmente che non sussista l'obbligo di richiedere il certificato di agibilità come disciplinato dagli artt. 24 e seguenti del T.U. edilizia, poiché rispetto a tali costruzioni, o sussisterà un certificato rilasciato in base al D.P.R. n. 425/1994, oppure la richiesta sarà obbligatoria solo a seguito di intervento edilizio.

Infine, con riferimento all'ultimo dei quesiti posti, quando parliamo di integrazione, ci riferiamo ai decreti di trasferimenti. In pratica, intendiamo dire che, se ricorrono i presupposti che abbiamo indicato, occorrerà predisporre un nuovo atto (integrativo del decreto di trasferimento) in cui si va a specificare quali sono gli identificativi catastali che devono intendersi trasferiti unitamente alla unità immobiliare. Questi identificativi vanno individuati esaminando i dati catastali ed eseguendo una visura ipotecaria.

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