Buongiorno, Vi scrivo perché dopo una attenta lettura della Perizia di stima prima Avviso di vendita poi, ho evinto che in realtà il bene sottoposto ad esecuzione immobiliare risulta essere occupato senza titolo anziché occupato con titolo come riportato erroneamente nei 2 atti. Il perito immagino, ignorando la riforma del 2006, ha ritenuto che l' assegnazione della casa coniugale fosse opponibile alla procedura e quindi all' aggiudicatario. Il delegato alla vendita da me interpellato ha ammesso, dopo un breve dibattito, l' errore dicendo che si era fidato del perito. Ora la vendita senza incanto è stata fissata per il 25 novembre e io visiterò l'immobile il giorno 11 novembre. Nel merito del caso in esame: "Provvedimento di assegnazione della casa coniugale ( sentenza 995/2014 non trascritta)" "FORMALITA’ VINCOLI ED ONERI CHE SARANNO CANCELLATI E COMUNQUE NON OPPONIBILI ALL’ACQUIRENTE 1)Iscrizione ipotecaria ( ipoteca volontaria) concessa a garanzia di mutuo a favore della Cassa di Risparmio di San Miniato iscritta in data 2/12/2003, sugli immobili oggetto di gara, come specificati nel successivo punto 2), successivamente frazionata per accollo con atto del 10/12/2004 2)Trascrizione n . 14205 del 5/12/2016. Pignoramento immobiliare notificato in data 18/11/2016, a favore della Cassa di Risparmio di San Miniato, con sede a San Miniato contro il sig. omissis, diritto di proprietà della quota 1/1 delle seguenti unità immobiliare... Ora come dovrei agire affinché un' eventuale mia aggiudicazione non venga impugnata? Vi prego di aiutarmi e di fornirmi tutte le indicazioni per evitare qualsiasi problema post aggiudicazione. Grazie mille Romolo M.
Perizia e Avviso di vendita errati
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- Ultimo messaggio 17 novembre 2019
Non crediamo che una eventuale aggiudicazione possa essere revocata.
La norma di riferimento, sul piano teorico è quella dell’art. 586 c.p.c., a mente del quale il giudice può revocare l’aggiudicazione (anche se la norma parla di sospensione si tratta in realtà di una revoca) quanto il prezzo di aggiudicazione sia “notevolmente” inferiore a quello giusto.
Quindi, in primo luogo, occorrerebbe verificare se l’errore commesso dal perito ha inciso sulla determinazione del prezzo base. Se così non fosse non vi sono probabilmente spazi per applicare questa norma. Se invece il perito avesse decurtato il prezzo base sull’erroneo presupposto della opponibilità del provvedimento di assegnazione, valgono le considerazioni che seguono.
In primo luogo, occorre circoscrivere la portata della nozione di “giusto prezzo” recata dalla disposizione in parola.
In questa direzione è significativo che il testo dell’attuale art. 586 risulti dalle modifiche apportate dall'art. 19-bis della legge 203 del 1991(recante ("provvedimenti urgenti in tema di lotta alla criminalità organizzata e di trasparenza e buon andamento dell'attività amministrativa"), dal che si ricava il precipitato per cui esso, sebbene formalmente modellato sulla previsione di cui all'art. 108 della legge fall., persegue lo scopo di contrastare tutte le possibili interferenze illegittime nel procedimento di determinazione del prezzo delle vendite forzate immobiliari.
Ed allora, il “prezzo giusto” è quello che in sede di vendita esecutiva si sarebbe conseguito in condizioni di non interferenza di fattori devianti, con l’ulteriore conseguenza che la vendita può essere sospesa quando il prezzo di aggiudicazione sia notevolmente inferiore a quello.
In siffatti termini si è espressa la giurisprudenza, osservando che “La norma di cui all'art. 586 cod. proc. civ. (come novellata dall'art. 19-bis della legge 203 del 1991), secondo cui il giudice dell'esecuzione "può sospendere la vendita quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto", è formalmente modellata su quella di cui all'art. 108 della legge fall., ma persegue lo scopo di contrastare tutte le possibili interferenze illegittime nel procedimento di determinazione del prezzo delle vendite forzate immobiliari, attesane la collocazione nel più generale contesto della citata legge n. 203 del 1991, ("provvedimenti urgenti in tema di lotta alla criminalità organizzata e di trasparenza e buon andamento dell'attività amministrativa"). Ne consegue che l'individuazione della nozione di "giusto prezzo" presuppone una ineludibile comparazione tra dati costituiti dal prezzo concretamente realizzato con l'aggiudicazione e da quello che invece, in condizioni di non interferenza di fattori devianti, sarebbe stato conseguito nella procedura di vendita così come concretamente adottata e normativamente disciplinata (senza che, peraltro, possa costituire utile o vincolante parametro il prezzo di mercato), così che, per disporsi la sospensione, la differenza tra le due entità dovrà evidenziarsi in termini di "notevole inferiorità", secondo criteri da adattarsi di volta in volta al caso concreto nel quadro di quell'esigenza di contrasto delle illegalità perseguita dalla norma”. (Cass. Sez. 3, 23.2.2010, n. 4344 del 23/02/2010), e che “Il potere di sospendere la vendita, attribuito dall'art. 586 c.p.c. (nel testo novellato dall'art. 19 bis della legge n. 203 del 1991) al giudice dell'esecuzione dopo l'aggiudicazione perché il prezzo offerto è notevolmente inferiore a quello giusto, può essere esercitato allorquando: a) si verifichino fatti nuovi successivi all'aggiudicazione; b) emerga che nel procedimento di vendita si siano verificate interferenze illecite di natura criminale che abbiano influenzato il procedimento, ivi compresa la stima stessa; c) il prezzo fissato nella stima posta a base della vendita sia stato frutto di dolo scoperto dopo l'aggiudicazione; d) vengano prospettati, da una parte del processo esecutivo, fatti o elementi che essa sola conosceva anteriormente all'aggiudicazione, non conosciuti né conoscibili dalle altre parti prima di essa, purché costoro li facciano propri, adducendo tale tardiva acquisizione di conoscenza come sola ragione giustificativa per l'esercizio del potere del giudice dell'esecuzione. (Sez. 3, Sentenza n. 18451 del 21/09/2015).
Sulla scorta di queste premesse, pertanto, non riteniamo che una eventuale aggiudicazione possa essere revocata.
Un ultimo controllo che va comunque compiuto attiene all’intervenuta comunicazione
del decreto di fissazione dell’udienza in cui è stata ordinata la vendita.
Questo decreto viene comunicato al debitore o nel domicilio eletto, o mediante deposito in cancelleria.
Se questa comunicazione è avvenuta ed l’ordinanza di vendita è stata pronunciata in udienza, non vi saranno problemi.
Allo stesso modo non vi saranno problemi se, nonostante l’omessa comunicazione, il debitore (o il suo difensore) erano presenti in udienza.
Se non è stata pronunciata in udienza ci si dovrà accertare del fatto che l’ordinanza pronunciata a scioglimento di riserva sia stata comunicata al debitore (sempre nel domicilio eletto oppure in cancelleria, a seconda dei casi). Se così è, non vi sono problemi. Ove così non fosse la questione che si pone è quella per cui potrebbe non essere ancora decorso il termine di cui all’art. 617 per proporre opposizione all’esecuzione da parte del debitore, il quale potrebbe impugnare gli atti della vendita lamentando la erronea fissazione del prezzo base.
