Conosciamo quanto affermato da Cass. 2.2.2010, n. 2359, peraltro con riferimento al caso in cui lo stimatore aveva erroneamente determinato la superficie di un immobile pignorato.
Si tratta tuttavia di un assunto che non è l'unico sostenibile, e prova ne è il fatto che la Corte di Appello di Milano aveva opinato diversamente, e precisamente nel senso da noi indicato.
Ai sensi dell'art. 1223, infatti, il risarcimento del danno deve avere ad oggetto sia la perdita subita che il mancato guadagno, quando questi siano conseguenza immediata e diretta del fatto illecito.
Peraltro, è dubbio che la lesione di un'aspettativa illegittima possa costituire oggetto di danno risarcibile. Sul punto si veda quanto affermato Cass. 9 febbraio 2016, n. 2511, secondo la quale “la necessaria legalità del subprocedimento di vendita e di formazione del giusto prezzo (su cui, per tutte, v. Cass. 21 settembre 2015, n. 18451) esclude che possa qualificarsi ingiusta la diminuzione patrimoniale consistente nell'adeguamento dell'esborso, dovuto a quel titolo, al corretto sviluppo di quel subprocedimento alla stregua dei presupposti di legittimità riscontrati in un primo tempo violati. A tale conclusione si giunge correttamente sulla base del seguente principio di diritto: non integra un danno ingiusto suscettibile di essere risarcito, tanto meno nei confronti di notaio delegato ai sensi dell'art. 591-bis cod. proc. civ., la differenza tra un prezzo di aggiudicazione ottenuto in forza di provvedimento di fissazione di prezzo base che debba qualificarsi e sia poi riconosciuto illegittimo e quello, maggiore, al quale ha poi avuto luogo l'aggiudicazione all'esito di fissazione del prezzo base corretto, perché l'illegittimità del primo di tali prezzi esclude l'ingiustizia della riconduzione a legittimità dell'esborso dovuto per l'aggiudicazione e perché non ha l'aggiudicataria diritto a vedere consolidata, neppure quale termine di raffronto con il successivo esborso, alcuna conseguenza favorevole di un procedimento illegittimo quale la fissazione di un prezzo base erroneo.
Si tenga inoltre presente che coloro che sono interessati a formulare una offerta di acquisto hanno la possibilità di esercitare il diritto di visita dei beni posti in vendita ai sensi dell'art. 560, ultimo comma c.p.c., sicché occorrerebbe chiedersi se l'omessa visita del bene può costituire, o meno, comportamento suscettibile di essere considerato quale ipotesi di concorso del danneggiato nel fatto illecito, secondo quanto prescritto dall'art. 1227 c.c.
Ad ogni buon conto, dalla lettura dell'avviso di vendita non emerge con chiarezza che nel lotto fosse ricompreso anche il garage. È ben vero che l'avviso fa riferimento alle "parti comuni" ma ci sembra clausola troppo generica poiché tutti gli immobili che si trovano in edifici condominiali hanno per definizione parti comuni, ed inoltre il posto auto di cui trattasi ha una sua autonoma identificazione catastale, che nell'avviso di vendita non viene richiamata, a differenza di quanto avviene per l'appartamento. In definitiva, l'aspettativa dell'aggiudicatario a vedersi trasferito anche il posto auto ci sembra infondata, se è vero, come detto nella domanda, che esso non risultava pignorato.
Sarebbe comunque utile consultare anche l'ordinanza di vendita (ed il successivo provvedimento modificativo di cui si dà conto nell'avviso di vendita) per poter eventualmente trarre qualche ulteriore dato.
