Cerchiamo di rispondere separatamente a ciascuno dei quesiti formulati.
Opzione iva
Come abbiamo detto nella risposta precedente, vi sono casi in cui l’impresa costruttrice può, nell’atto, esercitare l’opzione per l’assoggettamento della vendita al regime iva.
È chiaro che nella esecuzione individuale (nella quale, a differenza di quanto avviene in sede di fallimento, il debitore esecutato mantiene integra la propria capacità di agire), l’esercizio dell’opzione IVA nei casi previsti dall’art. 10 primo comma, n. 8-bis) ed 8-ter, del d.P.R. n. 633 del 1972 spetta al debitore esecutato.
A mente della norma appena citata l’opzione deve essere esercitata dal cedente, nell’atto di cessione. Si tratta, all’evidenza, di una norma coniata con lo sguardo rivolto verso le transazioni negoziali, sebbene sia ormai risaputo che anche i trasferimenti che avvengono in sede esecutiva sotto il profilo fiscale si qualificano come “cessioni”, sicché soggiacciono al regime tributario per esse individuato dal legislatore (Che anche il trasferimento del bene compiuto nell’ambito di una procedura esecutiva sconti l’IVA è opinione pacifica in giurisprudenza, laddove si è affermato che “La vendita in sede di esecuzione forzata di un bene facente parte di un’azienda va assoggettata all’IVA (ed alla imposta fissa di registro), atteso che l’art. 2 del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, definisce al primo comma come cessioni di beni soggette ad IVA gli “atti a titolo oneroso che importano il trasferimento di proprietà”, adottati nell’esercizio di impresa, senza distinzione tra la natura volontaria o coattiva del trasferimento”. Cass. civ., sez. V, 7 luglio 2006, n. 15570).
Traslando questi concetti in sede esecutiva (dove evidentemente per atto di cessione deve intendersi il decreto di trasferimento) si potrebbe ritenere che il debitore esecutato abbia la possibilità di esercitare questa facoltà fino a quel momento.
Ciò, tuttavia, inevitabilmente crea un margine di incertezza in punto di determinazione del prezzo di aggiudicazione e quindi di costo complessivo della vendita, poiché il regime impositivo cui il decreto di trasferimento soggiace non è predeterminabile ex ante in ragione delle opzioni fiscali che il debitore esecutato può scegliere anche dopo l’aggiudicazione.
Si tratta di un problema che in ambito negoziale chiaramente non si pone, poiché durante le trattative alienante ed acquirente durante le trattative concordano i termini del sinallagma, sicché l’atto di cessione consacra una intesa ovviamente già intervenuta.
In sede sede esecutiva, invece, entrano in conflitto due contrapposti interessi: da un lato quello del debitore esecutato a scegliere se assoggettare o meno la cessione al regime opzionale dell’IVA, e dall’altro quello della procedura a predeterminare in modo quanto più chiaro possibile i termini della vendita, al fine di evitare incertezze tra i potenziali offerenti. Si tratta, com’è facile intuire, di un interesse giammai fine a sé stesso, ma funzionale a consentire la migliore collocazione del bene pignorato sul mercato,
Così prospettati i termini della questione, la sintesi delle antagoniste esigenze può essere trovata anticipando al momento della pubblicazione dell’avviso di vendita il termine ultimo in cui rimettere al debitore la facoltà di scelta. Questa soluzione, infatti, se consente di perseguire l’obiettivo di eliminare l’alea rappresentata dal costo delle imposte gravanti sul decreto, dall’altro non pregiudica il debitore, poiché gli consente comunque di esercitare il proprio diritto potestativo. Né si può ragionevolmente sostenere che questo pregiudica la posizione del debitore esecutato rispetto a quanto accade nelle ordinarie transazioni commerciali: è infatti sufficiente osservare che anche in ambito negoziale il venditore non può “tacere” in merito alla opzione iva fino al momento di stipula dell’atto (poiché evidentemente se così fosse l’acquirente potrebbe rifiutarsi di concludere l’affare), e che comunque si tratterebbe di un sacrificio (ove in ipotesi di questo si trattasse) che trova giustificazione nel superiore interesse, di rilievo pubblicistico, alla trasparenza della vendita ed al contenimento dei tempi della procedura.
Venendo al caso concreto osserviamo che se il professionista delegato, prima della pubblicazione dell’avviso di vendita, chiedesse formalmente al debitore esecutato di dichiarare a quale regime fiscale indenta sottoporre il decreto di trasferimento e questi tacesse, ben potrebbe esplicitare nell’avviso di vendita che essa non è soggetta ad iva, ritenendo irrilevante una successiva dichiarazione pervenuta in tal senso da parte del debitore.
Se invece una interrogazione di questo tipo non venisse formulata, a nostro avviso l’acquirente si espone all’alea della scelta compiuta dal debitore.
Ultimazione lavori
Dalle informazioni contenute nella domanda ricaviamo il dato per cui il bene va considerato ultimato.
Base imponibile
In linea generale occorre preliminarmente verificare se i beni sono venduti quale unico lotto (come nel caso prospettato nella domanda) o ciascuno di essi come lotto singolo. In questa ultima ipotesi ogni lotto pagherà le imposte riferibili ad esso.
Se invece i beni vengono venduti come un lotto unico occorre formulare le seguenti precisazioni.
Il principio generale a cui conformare la tassazione è sancito dall’articolo 21 del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (testo unico dell’imposta di registro), secondo il quale in presenza di un atto contenente più disposizioni, ciascuna disposizione soggiace ad autonoma imposizione, salvo quelle derivanti necessariamente, per la loro intrinseca natura, le une dalle altre.
L’agenzia delle entrate (circolare n. 18/E del 29.5.2013) ha precisato che per “disposizione” si intende una convenzione negoziale suscettibile di produrre effetti giuridici valutabili autonomamente, in quanto in sè compiuta nei suoi riferimenti soggettivi, oggettivi e causali, precisando che - nel caso di vendita di più beni da un soggetto ad altro soggetto, con unico corrispettivo e ripartizione dello stesso tra detta pluralità di beni (come ne caso prospettato nella domanda), si configura un atto contenente un’unica disposizione.
Sempre nella suddetta circolare, si è ulteriormente spiegato che occorre distinguere le seguenti ipotesi:
1. alcuni beni possono usufruire delle agevolazioni: in tal caso, si applicherà la tassazione agevolata ai fini del registro ed eventualmente ai fini delle imposte ipotecarie e catastali su detti beni mentre le imposte proporzionali dovute sui beni non agevolati rimangono dovute nella misura proporzionale effettiva, anche se inferiore alla misura fissa;
2. i beni sono tassabili con aliquote diverse: in tal caso, le imposte sono dovute, per ciascun bene, nella misura proporzionale effettiva, anche se inferiore alla misura fissa;
3. i beni sono assoggettabili ad IVA: si applica un’unica imposta fissa.
Infine, qualora si determinino tante imposte proporzionali tali da non raggiungere tutte insieme la misura fissa, si applica un’unica imposta fissa.
L’Agenzia delle Entrate, inoltre, con la risoluzione 3 luglio 2008, n. 272, ha precisato che, in relazione a più disposizioni negoziali interne al medesimo documento per le quali l’imposta di registro sia dovuta in misura proporzionale è possibile enucleare le seguenti fattispecie:
1) l’imposta proporzionale dovuta per ciascuna disposizione (rectius, per ciascun negozio giuridico) è inferiore all’importo minimo fissato dalla legge, mentre l’importo complessivamente dovuto (commisurato a tutte le disposizioni) è superiore a quello minimo: in questo caso l’imposta di registro da corrispondere è pari alla somma degli importi dovuti per ciascun negozio;
2) l’imposta proporzionale dovuta per ciascuna disposizione è inferiore all’importo minimo di legge ed è inferiore a detto valore anche la somma degli importi dovuti per ciascuna disposizione: in questo caso l’imposta di registro deve essere corrisposta in misura fissa minima una sola volta.
Agevolazioni prima casa
La nota 2 bis dell’art. 1 della tariffa del d.P.R. 26 aprile 1966, n. 131 (testo unico dell’imposta di registro) prevede che ai fini dei benefici prima casa possa essere considerata una sola pertinenza per ogni immobile.
A proposito degli ulteriori quesiti, osserviamo che trattasi di lotto unico e che ai fini della cancellazione va considerato l’importo complessivo.
