Pagamento con mutuo bancario

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Una delle novità di rilievo portata dalla riforma del 2005 ha riguardato la possibilità, introdotta nel terzo comma dell’art. 585 c.p.c., che il versamento del prezzo avvenga mediante erogazione a seguito di contratto di finanziamento con trasferimento diretto delle somme in favore della procedura e la garanzia ipotecaria di primo grado sull’immobile oggetto di vendita.

La norma è figlia della constatazione del dato per cui una delle ragioni di inefficienza delle vendite esecutive risiedeva nella circostanza che ad essa non potevano approcciarsi coloro i quali non avevano disponibilità liquide sufficienti a consentire il deposito del saldo prezzo e del fondo spese nel limitato lasso temporale previsto dal codice, né avevano altri cespiti da offrire in garanzia per reperire fonti di finanziamento.

Con il meccanismo previsto dal terzo comma dell’art. 585 c.p.c., invece, il versamento del saldo prezzo sarà eseguito in favore della procedura direttamente dall’istituto di credito in forza di un contratto di mutuo stipulato dall’aggiudicatario.

Ove ciò avvenga, nel decreto di trasferimento:

1. dovrà indicarsi che il pagamento è avvenuto mediante versamento diretto derivante dal contratto di finanziamento;
2. dovrà ordinarsi al Conservatore di procedere, contestualmente, alla trascrizione del trasferimento ed all’iscrizione dell’ipoteca. L’art. 585 c.p.c. non prevede, in realtà che il decreto di trasferimento contenga l’ordine impartito al Conservatore di iscrivere, contestualmente al decreto di trasferimento, ipoteca di primo grado sull’immobile, trattandosi di obbligo nascente direttamente dalla disciplina codicistica; in realtà è opportuno che, ciononostante, l’ordine venga impartito al fine di evitare incertezze e problemi operativi, soprattutto in considerazione del fatto che a questa iscrizione ipotecaria deve essere assegnato il numero d’ordine di formalità immediatamente successivo a quello assegnato alla trascrizione del decreto.

La previsione ha lo scopo di agevolare la stipula di questi mutui “di scopo” prevedendo in favore della banca la garanzia ipotecaria sull’immobile aggiudicato. Poiché con il decreto di trasferimento vengono cancellate tutte le iscrizioni ipotecarie che gravano sull’immobile, quell’ipoteca sarà di primo grado[1].

Se in sede di vendita l’aggiudicatario dichiarerà che intende avvalersi di questo meccanismo, è opportuno che il professionista delegato:

1. consegni quanto prima all’aggiudicatario copia del verbale di aggiudicazione, poiché sulla scorta di esso la banca effettuerà il versamento del saldo prezzo;
2. in vista della predisposizione della bozza del decreto di trasferimento il delegato acquisisca copia autentica del contratto di finanziamento.

Al fine di rendere operativa la norma e di limitare al massimo i possibili profili di rischio per la banca, l’ABI ha elaborato due protocolli che si occupano di disciplinare le modalità attraverso cui la previsione dell’art. 585, comma 3, c.p.c., può concretamente applicarsi (Alla nota d’iscrizione ipotecaria provvede il notaio rogante o autenticante, così come pure al versamento dell'imposta di iscrizione ipotecaria e dei diritti di conservatoria, i quali sono fuori dalla della procedura esecutiva. Ovviamente, poiché il decreto di trasferimento ed il contratto di finanziamento devono giungere contestualmente in conservatoria per la simultanea trascrizione del primo ed iscrizione del secondo, è opportuno che tutti gli adempimenti (deposito dei titoli, compilazione delle note di trascrizione/iscrizione, versamento e deposito delle ricevute di pagamento delle imposte) siano eseguiti da un solo soggetto, soggetto che il Giudice dell’esecuzione, eventualmente su segnalazione dello stesso delegato, potrebbe individuare nella figura del notaio che ha rogato il contratto di finanziamento).

Secondo il primo protocollo, la stipula del contratto di mutuo, il versamento della somma mutuata in favore della procedura, l’emissione del decreto di trasferimento ed il suo deposito in cancelleria avvengano contestualmente davanti al Giudice dell’esecuzione.

Il secondo protocollo, invece, utilizza il meccanismo della ipoteca su cosa altrui, e prevede che i passaggi appena descritti si realizzino in tempi diversi.

In particolare, secondo questi protocolli, il soggetto potenziale acquirente contatterà la banca (ovviamente in tempo utile per il deposito dell’offerta di acquisto) la quale procederà all’istruttoria del finanziamento comunicandone l’esito almeno 15 giorni prima della vendita e sottoscrivendo con il mutuatario un preliminare di mutuo sottoposto alla condizione sospensiva dell’aggiudicazione.

A questa condizione per la verità il protocollo aggiunge anche quella del successivo trasferimento del bene all’aggiudicatario, ma si tratta di cuna condizione impossibile, in quanto il trasferimento del bene avverrà necessariamente, per espressa previsione dell’art. 596 c.p.c., dopo il versamento del saldo prezzo, e dunque dopo la stipula del contratto definitivo di mutuo.

Si osservi che questo preliminare consente all’istituto di credito di recedere dal contratto:

1. in caso di oggettiva modifica delle condizioni patrimoniali e reddituali del mutuatario ai sensi dell’art. 1822 c.c.;
2. nel caso in cui risultino vizi dell’immobile ai sensi dell’art. 1490 c.c.;
3. nel caso in cui risultino gravami opponibili all’aggiudicatario, benché segnalati dall’esperto nominato per la stima nella sua relazione.

All’esito della vendita, se il promissario mutuatario non risulterà aggiudicatario, il contratto preliminare di mutuo si risolverà automaticamente.

Viceversa, in caso di aggiudicazione, le parti procederanno alla stipula del definitivo, contenente:

1. l’assenso del mutuatario alla iscrizione ipotecaria di primo grado (sostanziale, in quanto le ipoteche eventualmente iscritte saranno cancellate ex art. 586 c.p.c.)
2. la delega del mutuatario alla banca di erogare direttamente alla procedura l’importo del finanziamento.

Avvenuto il versamento, il Giudice adotterà il decreto di trasferimento ed il delegato provvederà immediatamente alla sua trascrizione.

Poiché, come detto, nel decreto di trasferimento dovrà indicarsi che il pagamento è avvenuto mediante versamento diretto derivante dal contratto di finanziamento, e dunque dello stesso devono essere acquisiti gli estremi, è necessario che il professionista acquisisca il contratto di mutuo in copia autentica. A questo non osta che il contratto non sia stato preventivamente registrato, atteso che trattandosi di copia uso iscrizione, non è previsto il previo pagamento dell’imposta di registro, ai sensi dell’art. 66, comma 2 lett. c) del d.P.R. 26.4.1986, n. 131.

Atteso che l’ipoteca iscritta in forza del contratto di mutuo è comunque una ipoteca volontaria, si pone il problema di individuare il soggetto incaricato di predisporre la relativa nota d’iscrizione ai sensi dell’art. 2839 c.c., posto che questo soggetto non può essere individuato nel cancelliere, il quale si occupa della trascrizione dei soli atti giudiziari, ai sensi degli artt. 6 e 7 d.P.R. 31.10.1990, n. 347. A rigore, dovrebbe provvedervi il notaio rogante, ma poiché decreto di trasferimento (della cui trascrizione invece si occupa normalmente il delegato) e contratto devono giungere contestualmente in conservatoria, proprio al fine della contestuale trascrizione e iscrizione ipotecaria, è quanto mai opportuno che ai diversi adempimenti proceda uno solo dei due soggetti.

La soluzione prevista dal secondo protocollo (quello cioè che prevede il meccanismo dell’ipoteca su cosa altrui) se è più agevole da praticare, poiché evita la necessaria compresenza di tutti i soggetti coinvolti nell’operazione economica (banca, aggiudicatario, notaio rogante, Giudice dell’esecuzione e cancelliere) è quella che presenta un, sia pur limitato, margine di rischio. Infatti, il procedimento non mette la banca al riparo da trascrizioni anteriori eseguite contro l’aggiudicatario e che producono effetto con l’emissione del decreto di trasferimento (ad esempio un preliminare di vendita trascritto a carico dell’aggiudicatario) o da trascrizioni eseguite contro l’aggiudicatario tra la data di emissione del decreto e quella della sua trascrizione, anche se, è bene precisarlo, si tratta di rischi che esistono anche nelle operazioni ordinarie operazioni di vendita.

[1] Alla nota d’iscrizione ipotecaria provvede il notaio rogante o autenticante, così come pure al versamento dell'imposta di iscrizione ipotecaria e dei diritti di conservatoria, i quali sono fuori dalla della procedura esecutiva. Ovviamente, poiché il decreto di trasferimento ed il contratto di finanziamento devono giungere contestualmente in conservatoria per la simultanea trascrizione del primo ed iscrizione del secondo, è opportuno che tutti gli adempimenti (deposito dei titoli, compilazione delle note di trascrizione/iscrizione, versamento e deposito delle ricevute di pagamento delle imposte) siano eseguiti da un solo soggetto, soggetto che il Giudice dell’esecuzione, eventualmente su segnalazione dello stesso delegato, potrebbe individuare nella figura del notaio che ha rogato il contratto di finanziamento.