Operazione di vendita

Per inquadrare la situazione occorre necessariamente formulare delle premesse di carattere normativo.

Ai sensi dell’art. 1027 c.c. la servitù “consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario”, con la conseguenza che la stessa permane al mutare del proprietario del fondo dominante e del fondo servente, tanto che il trasferimento del fondo non costituisce causa di estinzione della servitù.

Essa può costituirsi anche per destinazione del padre di famiglia - che è fattispecie non negoziale - la quale ricorre quanto due fondi (o porzioni del medesimo fondo) appartengono ad un unico proprietario, il quale abbia posto gli stessi, l'uno rispetto all'altro, in una situazione di subordinazione idonea ad integrare il contenuto di una servitù prediale e che, all'atto della loro separazione, sia mancata una manifestazione di volontà contraria al perdurare della relazione di sottoposizione di un fondo nei confronti dell'altro (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 16842 del 20/07/2009).

La servitù ricorre solo se esistano opere o segni univocamente indicativi di una situazione oggettiva di subordinazione e di servizio che integri, de facto, il contenuto proprio di una servitù, indipendentemente dalla indagine sulla volontà, tacita o presunta, dell’unico proprietario ne determinarla o nel mantenerla.

Il requisito dell’apparenza (necessario ai fini della esistenza della servitù) deve configurarsi come presenza di opere permanenti e visibili destinate al suo esercizio (Cass. Sez. 2 , Sentenza n. 14292 del 08/06/2017). Deve trattarsi, in particolare, di opere permanenti obiettivamente destinate al relativo esercizio ed attestanti in modo non equivoco l'esistenza del peso gravante sul fondo servente, anche quando tali opere insistano sul fondo dominante o su quello appartenente a terzi. Ne consegue che, ove le opere visibili e permanenti consistano in un portone ed in un androne, siti nel preteso fondo servente e utilizzabili per l'accesso sia a quest'ultimo che al preteso fondo dominante, l'apparenza della servitù postula comunque il riscontro dell'univocità della loro funzione oggettiva rispetto all'uso della servitù stessa (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 24856 del 21/11/2014).

Applicando questi principi all’esecuzione forzata, dove al pater familias si sostituisce il Giudice dell’esecuzione, se egli nulla dica in ordine allo stato dei luoghi lasciando la situazione di obiettiva subordinazione o di servizio corrispondente al contenuto di una servitù prediale, si concreta la fattispecie di cui al primo comma dell’art. 1062 citato.