Oneri e vincoli giuridici a carico dell'aquirente

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  • Ultimo messaggio 21 settembre 2018
beziv pubblicato 19 settembre 2018

Buongiorno,

sono interessato all'aquisto di un immobile all'asta e vorrei capire meglio cosa comporterebbe per l'aggiudicatario la presenza dei seguenti "vincoli e oneri giuridici a carico dell'acquirente":

fondo patrimoniale , stipulata il xx/xx/2011a firma del notaio XXXX trascritta il xx/xx/2011(..) derivante da atti notarile. Documento correlato:Annotazione n°xxxx del xx/xx/2013 modifica convenzione  matrimoniale. Si richiama la trascrizione a (citttà)del xx/xx/2016  Registyro generale n.XXXXX e registro particolare n.XXXXX: DOMANDA GIUDIZIALE - REVOCA ATTI SOGGETTI A TRASCRIZIONE, atto Tribunale di XXXXX del xx/xx/2016 A favore di XcreditoreX afferente l'immobile oggetto di stima

Leggendo da altre discussioni mi pare di aver capito che sono fondamentali le date per tale motivo ho riportato quanto sopra oscurando/omettendo dati specifici.

Aggiungo che il pignoramento è del 2014 quindi successivo al fondo patrimoniale e alla modifica della convenzione matrimoniale ma antecedente alla domanda giudizione ( tra l'altro a favore della banca creditrice riportata in chiaro nella perizia.

 

in Particolare, se possibile, vorrei avere delucidazioni su:

- possibili conseguenze di quanto sopra per l'aggiudicatario

- eventuali costi e fattibilità della cancellazione 

- eventuali ulteriori verifiche necessarie per non incorrere in problemi successivi 

- la presenza di quanto sopra può influire sulla possibilità di avere un mutuo?

 

Ringrazio in anticipo per la risposta.

 

Cordiali Saluti

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inexecutivis pubblicato 21 settembre 2018

Ai sensi dell’art. 167 c.c., con il fondo patrimoniale entrambi i coniugi, uno di essi o un terzo vincolano determinati beni immobili, mobili registrati o titoli di credito al soddisfacimento dei diritti di mantenimento, di assistenza e di contribuzione della famiglia. Esso ove abbia ad oggetto beni immobili, deve essere annotato a margine dell’atto di matrimonio e trascrivere presso i registri immobiliari.

L’art. 170 c.c. dispone che l’esecuzione sui beni del fondo patrimoniale e sui frutti di essi non può aver luogo per debiti che il creditore conosceva essere stati contratti per scopi estranei ai bisogni della famiglia. I beni del fondo possono essere aggrediti quindi solo a seguito dell’inadempimento di obbligazioni assunte da uno o da entrambi i coniugi per i bisogni della famiglia. Sarà possibile esecutivamente sui beni del fondo anche per le obbligazioni contratte da uno o da entrambi i coniugi per i bisogni estranei alle esigenze della famiglia, solo se i creditori ignoravano tale estraneità.

Va ancora detto che ai fini della opponibilità del fondo patrimoniale è rilevante l’annotazione della sua costituzione nei registri di stato civile e non la trascrizione (così si è espressa Cass. civ., 8 ottobre 2008, n. 24789, secondo la quale “La costituzione del fondo patrimoniale va compresa tra le convenzioni matrimoniali ed è soggetta alle disposizioni dell’art. 162 c.c., circa le forme delle convenzioni medesime, ivi inclusa quella del comma 3, che ne condiziona l’opponibilità ai terzi all’annotazione del relativo contratto a margine dell’atto di matrimonio, mentre la trascrizione del vincolo, ai sensi dell’art. 2647 c.c., resta degradata a mera pubblicità notizia e non sopperisce al difetto di annotazione nei registri dello stato civile, che non ammette deroghe o equipollenti, restando irrilevante la conoscenza che i terzi abbiano acquisito altrimenti della costituzione del fondo”).

Sulla scorta di questi elementi, ricaviamo il dato per cui l'esistenza di un fondo patrimoniale non esclude in assoluto la pignorabilità dei beni, con la conseguenza che se nel caso prospettato si è proceduti comunque alla vendita, questo significa che si tratta di una esecuzione che deriva dall’inadempimento di obbligazioni assunte da uno o da entrambi i coniugi per i bisogni della famiglia oppure di una obbligazione contratta da uno o da entrambi i coniugi per i bisogni estranei alle esigenze della famiglia, la cui estraneità era però ignorata dai creditori.

Quanto alla cancellazione, riferiamo ancora che poiché il vincolo creato dal fondo patrimoniale si risolve nella impignorabilità del bene, una volta che la procedura esecutiva si è conclusa con la vendita del bene non possono esservi pregiudizi per i diritti dell’acquirente.

Ciononostante è chiaro, (e dunque la domanda è pertinente) che la presenza del vincolo può generare incertezze, e dunque rendere meno fluida la circolazione del bene, sicchè alcuni tribunali ne ordinano comunque la cancellazione (eventualmente previa comunicazione del decreto di trasferimento a coloro che potrebbero avere interesse al mantenimento della formalità, in modo da provocarne l’eventuale opposizione), anche se la Corte di Cassazione ha affermato che il decreto di trasferimento non può contenere l’ordine di cancellare trascrizioni diverse dal pignoramento e dalle ipoteche senza il consenso delle parti interessate (Cass., 9 novembre 78, n. 5121; 10 settembre 2003, n. 13212).

beziv pubblicato 21 settembre 2018

Buongiorno e grazie per la risposta.

Non mi è ancora chiaro un aspetto però.

Qualora il tribunale non ne ordinasse la cancellazione ( dal momento che non potrebbe il decreto di trasferimento non potrebbe contenerla), è possibile richiedere la cancellazione in un secondo momento da parte dell'aggiudicatario? In caso affermativo è una procedura che si può fare in autonomia o comunque comporta il coinvolgimento di terze parti ( ad esempio l'esecutato che non credo sarà collaborativo)?
Eventualmente i costi per la cancellazione successiva di che ordine di grandezza potrebbero essere? ( centinaia di euro, migliaia, decine?)

La ringrazio in anticipo per il chiarimento

 

 

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