Buonasera, vi chiedo gentilmente un parere in quanto ho partecipato a un'asta in cui si formulava la proposta irrevocabile in busta chiusa e poi davanti al notaio si è fatta l'apertura delle buste e i rilanci. Purtroppo ho perso ma non è il problema per cui chiedo pareri, ciò che mi lascia perplessa è che la proposta è irrevocabile per 180 giorni e vi è scritto che se l'aggiudicatario fosse inadempiente allora l'immobile verrebbe assegnato alla seconda migliore offerta, cioè la mia. Il quesito è: se ora volessi acquistare un altro immobile (non asta) dovrei aspettare i 180 giorni per adempiere a quanto riportato nella proposta irrevocabile che ho sottoscritto perché ipoteticamente potrei essere richiamata ad acquistarlo? Cosa succederebbe se l'aggiudicatario fosse veramente inadempiente e io fossi in trattativa per un altro immobile? E' una preoccupazione inutile? Grazie in anticipo S.
Offerta irrevocabile per chi perde?
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- Ultimo messaggio 15 febbraio 2022
Purtoppo si corre il rischio di diventare aggiudicatario con la conseguenza di essere obbligato a versare il saldo. Se l'offerta è rirrevocabile occorre attendere.
Si, ma l'offerta irrevocabile firmata è quella di apertura della busta, ma con i rilanci si è arrivato o molto oltre. Io sarei teoricamente obbligata per il valore di partenza riportato nella busta o in quella del rilancio venuta dopo?
La domanda forse più importante è : cosa succederebbe se, sempre ipoteticamente, venissi chiamata ad acquistare l'immobile (come seconda migliore offerta) e non potessi più farlo perché ne ho acquistato un altro?
Cosa mi farebbero? L'aggiudicatario perde la cauzione ma io cosa dovrei perdere?
Grazie in anticipo
Che dovrebbe versare il saldo e nel caso non lo la facesse potrebbe subire un decreto ingiuntivo + tutto ciò che ne consegue da parte dei creditori inseriti nella procedura .
Ok grazie, mi rimane il dubbio sul perché dovrebbero ritorcersi sul secondo offerente e fargli versare addirittura il saldo totale quando non lo hanno fatto sull'aggiudicatario?
Cioè come dice lei il secondo migliore offerente (che ha perso l'asta) si troverebbe a pagare tutto l'importo dell'immobile mentre l'aggiudicatario che ha vinto al massimo perderebbe la cauzione del 10%, ovvero ben poca cosa di fronte al saldo totale?
Non sarebbe sproporzionato? Perché non far pagare il saldo all'aggiudicatario?
Grazie
Perchè ne risponderebbe in solido con l ' aggiudicatario , comunque è un caso piuttosto raro , tra l ' altro non capisco di che tipo di asta si tratta e stiamo facendo della teoria .A questo punto Le consiglio di chiedere direttamente a chi ha tenuto materialmente l ' asta .
Ok grazie. Si tratta di un concordato preventivo, l'offerta riportava espressamente l'ipotesi di aggiudicare al secondo offerente nel caso prospettato che rimane certamente ipotetico ma se uno cerca casa, è ovvio che dopo aver perso l'asta, cerchi altrove e quindi possa investire su un altro immobile dopo poco tempo. Nel frattempo, ho contattato il notaio che ha disposto l'asta che mi ha rassicurato che non verrò eventualmente ripescata nei 180 gg. nell'eventualità teorica di un aggiudicatario inadempiente.
Tuttavia rimane il fatto che come dite voi, quando si firma l'offerta irrevocabile questa rimane tale...
Nelle esecuzioni immobiliari spesso esiste lo stesso vincolo, ad esempio è scritto nell'avviso di vendita dell'ultima asta vista:
"- L’offerta di acquisto, munita di bollo e sottoscritta dall’offerente, irrevocabile sino alla data dell’udienza fissata per l’esame delle offerte e, comunque, per almeno 120 (centoventi) giorni;"
Grazie Butler, in effetti l'esame delle offerte è già avvenuto e si è disposta la gara al rilancio... E in effetti mi rendo conto che questo aspetto è in una "zona" un po' grigia considerato il fatto che se l'immobile è aggiudicato, si conclude una parte dell'iter e ragionevolmente non ci si preoccupa di regolamentare più chiaramente il caso del secondo migliore offerente e non vi sono per fortuna casistiche in merito.
Ricercando su questo utilissimo forum ho trovato il seguente intervento che mi sembra utile. Lo inserisco se dovesse servire ad altri.
(...) Cit.
È chiaro allora che l’offerta al secondo miglior offerente non sarebbe possibile sia perché l’art. 587 prevede la celebrazione di un nuovo tentativo di vendita quale conseguenza della decadenza dell’aggiudicatario, sia perché l’offerta superata non vincola più l’offerente, il quale è legittimato perciò a ritenere di non essere più tenuto al versamento del saldo, nemmeno subordinatamente al fatto, del tutto futuro, eventuale e subordinato alla mera determinazione volitiva dell’aggiudicatario, del mancato versamento del saldo prezzo.
In questi termini si è pronunciata la giurisprudenza (Cass. civ., sez. III, 8.4.2003 n. 5506, nonché Cass. civ., sez. III, 15.1.2013 n. 790, in cui la corte si è pronunciata proprio sul ricorso depositato dal secondo aggiudicatario, il quale aveva impugnato il provvedimento del giudice con cui era stata disposta nuovamente la vendita).
Proviamo ad offrire il nostro punto di vista.
Diciamo preliminarmente che, trattandosi di vendita celebrata in ambito concordatario, le osservazioni riportate nel posto sopra richiamato perdono parzialmente valore, poichè la vendita concordataria protrebbe anche celebrarsi al di fuori delle regole del codice di procedura civile.
Ad ogni modo, se il disciplinare di vendita prevede contempla l'ipotesi di aggiudicazione al secondo miglior offerente in caso di decadenza del primo, chi si appresta a partecipare a quella gara ne conosce le regole e quindi ad esse resta vincolato per tutta la durata procedimento. Ergo, ove si eseguono rilanci, lo si fa nella consapevolezza che ad essi si potrebbe restare vincolati anche in caso di non aggiudicazione in prima battuta.
