Rispondiamo al quesito formulato osservando che a nostro avviso gli immobili la cui costruzione sia iniziata in data anteriore al primo settembre 1967 possono circolare indipendentemente dalla loro regolarità urbanistico edilizia.
Infatti, secondo il disposto dell’art. 40 l. 28 febbraio 1985 n. 47, gli immobili costruiti in epoca anteriore al 2 settembre 1967 sono liberamente commerciabili, qualunque sia l’abuso edilizio commesso dall’alienante, a condizione che, nell’atto pubblico di trasferimento, risulti inserita una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o da altro avente titolo, attestante l’inizio dell’opera in data anteriore al 2 settembre 1967, senza che rilevi, pertanto, ai fini della legittimità del trasferimento, la mancanza dell’attestazione di conformità della costruzione alla licenza edilizia ovvero la esistenza di una concessione in sanatoria (ovvero la domanda, ad essa relativa, corredata della prova dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione) (Cass. civ., 22.8.1998, n. 8339).
Quanto al certificato di agibilità occorre precisare che esso non rileva ai fini della validità del contratto (a differenza di quanto normalmente avviene per la regolarità edilizia) e la sua mancanza rileva sul piano dell'inadempimento.
Si veda, ex multis, Cass., sez. II, 14.1.2014, n. 629, che ha confermato l'orientamento consolidato secondo cui il mancato rilascio del certificato di abitabilità si sostanzia in un inadempimento, sanzionabile con l'azione di adempimento o di risoluzione, accompagnate dal risarcimento danni, per scongiurare le quali Cass., 26.1.2006, n. 1514, è sufficiente che il compratore abbia espressamente rinunciato nel contratto al requisito dell'abitabilità o esonerato comunque il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza.
Pertanto, al fine di vendere ugualmente un immobile privo del requisito della agibilità sarà opportuno inserire nel contratto di compravendita (e prim'ancora nell'eventuale contratto preliminare, ove stipulato) la precisazione per cui l'immobile non ha i requisiti per ottenere l'agibilità: in particolare, la parte alienante dichiarerà che l'edificio in oggetto non ha i requisiti per ottenere l'agibilità e la parte acquirente dichiarerà di accettare tale stato di fatto assumendosi l'obbligo, a sue complete cura e spese, sia di eseguire le necessarie modifiche da apportare all'immobile sia di attivare la procedura di rilascio del certificato; potrà, ancora, aggiungersi la previsione per cui l'acquirente, dichiara di essere ugualmente interessato all'acquisto anche ove l'immobile non possa in alcun modo ottenere l'agibilità, e di non avere alcuna eccezione da sollevare al riguardo nei confronti dell'acquirente.
