Le domande giudiziali.

La domanda posta coglie un punto di criticità del sistema delle vendite immobiliari. Tuttavia, per rispondere ai quesiti formulati, occorre partire da una premessa metodologica di fondo.

Se è vero che occorre garantire ai potenziali offerenti un acquisto “stabile”, è altrettanto innegabile che tale acquisto comunque si espone alle medesime incognite cui sono esposti gli acquisti negoziali. Ed allora, negli stessi termini in cui le domande giudiziali indicate dagli artt. 2652 e 2653 c.c. sono in grado di spiegare effetti (nel senso di pregiudicarli o rendere opponibile la relativa sentenza, a seconda della tipologia) rispetto ad un acquisto intervenuto tra privati (si pensi ad esempio agli effetti di una domanda di nullità di un contratto di compravendita tempestivamente trascritta), allo stesso modo il loro regime opererà rispetto ad un decreto di trasferimento pronunciato in seno ad una procedura esecutiva.

Fatta questa premessa, è chiaro che in casi del genere occorrerà che sia il creditore ad interrogarsi per primo in ordine alla convenienza di dare impulso alla procedura, sostenendone i relativi costi.

Se il creditore intende coltivare il giudizio esecutivo, poiché magari ha la consapevolezza che quella domanda è pretestuosa o comunque sarà rigettata (magari anche grazie ad un suo intervento in quel processo), questo non potrà che proseguire, poiché la trascrizione delle domande di cui agli art. 2652 e 2653 c.c. ha mera efficacia prenotativa, ma non impedisce la circolazione giuridica dei beni che ne costituiscono l’oggetto.

Quanto ai potenziali acquirenti, l’unico suggerimento che è possibile dare è quello di analizzare gli atti caso per caso, e compiere una valutazione prognostica circa l’esito di quei giudizi.