Purtroppo il termine per il versamento del saldo prezzo non può essere prorogato, perché trattasi di termine perentorio.
In questi termini si è pronunciata la suprema corte, che “In tema di espropriazione immobiliare, il termine per il versamento del saldo del prezzo da parte dell’aggiudicatario del bene staggito va considerato perentorio e non prorogabile, attesa la necessaria immutabilità delle iniziali condizioni del subprocedimento di vendita, da ritenersi di importanza decisiva nelle determinazioni dei potenziali offerenti e, quindi, del pubblico di cui si sollecita la partecipazione, perché finalizzata a mantenere - per l’intero sviluppo della vendita forzata - l’uguaglianza e la parità di quelle condizioni tra tutti i partecipanti alla gara, nonché l’affidamento di ognuno di loro sull’una e sull’altra e, di conseguenza, sulla trasparenza assicurata dalla coerenza ed immutabilità delle condizioni tutte” (Cass. Sez. III, 29 maggio 2015, n.11171).
Piuttosto, occorre verificare se rispetto ad esso possa trovare spazio la disciplina di cui all’art. 153 comma secondo c.p.c., ai sensi del quale “la parte che dimostra di essere incorsa in decadenze per causa ad essa non imputabile può chiedere al Giudice di essere rimessa in termini”. Sebbene in linea di principio non pare che sussistano ostacoli all’applicazione della norma con riferimento al termine per il versamento del saldo prezzo, il problema si pone, in concreto, con riferimento alle ipotesi, peraltro non infrequenti nella prassi, in cui l’aggiudicatario deduca di non essere in grado di versare il prezzo nel termine previsto dall’ordinanza di vendita in quanto non ha ancora ottenuto dall’istituto di credito il finanziamento richiesto per l’acquisto. Occorre quindi stabilire in tal caso se il fatto del terzo possa costituire, ai fini della operatività dell’istituto in discorso, causa “non imputabile” all’aggiudicatario.
A questo riguardo si potrebbe prima facie ritenere che la mancata tempestiva erogazione del finanziamento da parte della banca, non essendo certamente imputabile all’aggiudicatario, può giustificare la remissione in termini di quest’ultimo ai fini del versamento del saldo prezzo.
La soluzione però non sembra del tutto convincente. In materia di responsabilità contrattuale la giurisprudenza ritiene che il fatto del terzo, pur riconducibile al caso fortuito, intanto può valere quale causa di esonero del debitore da responsabilità ex art. 1218 c.c. in quanto renda impossibile l’adempimento consistendo in una forza esterna, improvvisa ed imprevedibile, tale da neutralizzare la diligenza del debitore (Cass. civ. sez. II, 14 dicembre 2011, n. 26830); quindi, affinché l’impossibilità della prestazione possa costituire una causa di esonero del debitore da responsabilità, non basta eccepire che la prestazione non possa eseguirsi per fatto del terzo, ma occorre dimostrare la propria assenza di colpa con l’uso della diligenza spiegata per rimuovere l’ostacolo frapposto da altri all’esatto adempimento (Cass. civ. sez. II, 13 luglio 1996, n. 6354).
Ora, con riferimento alla erogazione del finanziamento necessario per l’acquisto immobiliare, il ritardo con cui la banca provveda alla erogazione del mutuo costituisce un accadimento fisiologico nello svolgimento dei traffici commerciali, che in quanto tale è prevedibile dal debitore, e quindi anche dall’aggiudicatario. Appare allora applicabile a quest’ultimo il principio, più volte patrocinato dalla giurisprudenza della Cassazione, secondo cui “la condizione di impotenza economica del debitore (come fatto soggettivo e prevedibile e comunque normalmente imputabile al debitore tenuto a gestire la propria attività economica e a sopportarne il rischio relativo, secondo criteri di correttezza, buona fede, prudenza e di prevedibilità), non esclude di norma la sua responsabilità verso il creditore, verso il quale, del resto, rimane tenuto anche oltre il termine dell’adempimento, stante il principio di cui all’art. 2740 c.c (Cass. civ. sez. L, 20 maggio 2004, n. 9645), con la conseguenza che “il debitore che non adempie l’obbligazione pecuniaria alla scadenza non può sottrarsi alle conseguenze della mora, dimostrando, soltanto, che l’inadempimento dipende dalla mancanza transitoria di liquidità (Cass. civ., sez. I, 28 marzo 1991, n. 4270).
Fermi restando i principi appena richiamati, è del tutto evidente che vi potranno comunque essere ipotesi nelle quali la mancata erogazione del mutuo consegua ad un comportamento del tutto previdente dell’aggiudicatario, il quale ad esempio si è attivato per il reperimento della provvista in data addirittura precedente all’aggiudicazione, proprio in vista di essa. In questi casi, allora, la necessità di consentire la liquidazione del patrimonio del debitore in funzione della tutela dell’interesse dei creditori, in uno alla mancanza di un interesse direttamente contrapposto a quello dell’aggiudicatario, giustifica l’attenuazione dei postulati appena esposti, rendendo così possibile, ed anzi forse opportuna, la concessione di un nuovo termine per il deposito del saldo prezzo. È comunque necessario, nel caso di mancato versamento del prezzo nel termine previsto, che il professionista delegato sottoponga al Giudice dell’esecuzione le eventuali giustificazioni addotte dall’aggiudicatario poiché la proroga del termine per il versamento del prezzo è riservata alla sua sfera di attribuzioni.
