Buona sera, ho appena acquistato un immobile all’asta gia ibero da persone. Quando è venuto il custode che in questo caso è I.V.G. a consegnarmi le chiavi, ho trovato dentro l’appartamento tutti i mobili e ogni altra cosa comprese scarpe vecchie, elettrodomestici rotti e un sacco di spazzatura tutta da buttare. Ho chiesto come mai non avessero liberato tutto e mi è stato risposto che se avessi voluto l’appartamento libero non mi avrebbero potuto consegnare le chiavi in quel momento, avrei dovuto fare una richiesta di liberazione al custode, il custode avrebbe dovuto far fare almeno due preventivi per poi inviarli al giudice che avrebbe dovuto approvarli, il giudice avrebbe dovuto liquidare le spese di trasloco e solo allora avrebbero potuto liberarmi l’appartamento, e pertanto avrei dovuto attendere ancora 3/4 mesi per la consegna delle Chiavi. La mia domanda e’ questa: È vero che avrei dovuto fare una domanda formale di liberazione da cose ? Oppure il custode avrebbe dovuto consegnarmi l’appartamento libero ? Anche perche’ ora devo sostenere notevoli spese per liberarlo tutto!! Grazie in anticipo Ciordialii saluti
La liberazione dell’immobile dai beni mobili
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- Ultimo messaggio 28 giugno 2021
Purtroppo non è semplice fornire una risposta precisa sul da farsi poiché si tratta di argomento sul quale si sono succedute nel corso degli ultimi due anni plurime discipline.
Andiamo con ordine.
Se la procedura è iniziata prima del 13 febbraio 2019 (come immaginiamo) dovrebbe applicarsi il terzo e quarto comma dell’art. 560 c.p.c., (nel testo modificato dal Decreto Legge 3 Maggio 2016 n. 59 convertito in Legge 30 Giugno 2016 n. 119) a mente dei quali il Giudice dell'esecuzione dispone la liberazione dell'immobile pignorato, senza oneri per l’aggiudicatario, quando non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare lo stesso, oppure quando revoca l’autorizzazione, se concessa in precedenza, oppure, al più tardi, quando provvede all'aggiudicazione. Questo provvedimento è attuato dal custode secondo le disposizioni impartite dal giudice dell'esecuzione immobiliare, anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento nell'interesse dell'aggiudicatario se questi non lo esenta. La norma disponeva infine che per l'attuazione dell'ordine il giudice può avvalersi della forza pubblica e nominare ausiliari ai sensi dell'articolo 68”.
Per le procedure iniziate dopo, la disciplina è quella risultante dal nuovo art. 560 nel testo riscritto dall’art. 4, d.l. n. 135 del 2018, n. 135, secondo il quale (sintetizziamo) il debitore ed i familiari che con lui convivono, non perdono il possesso dell'immobile e delle sue pertinenze sino al decreto di trasferimento, salvo che violi gli obblighi di conservazione dell’immobile e di collaborazione con il custode posti a loro carico.
Sennonchè, nel 2020 l’art. 560 è cambiato ancora. l’art. 18-quater comma 1 della l. 28 febbraio 2020, n. 8 (in GU Serie Generale n.51 del 29 febbraio 2020 - Suppl. Ordinario n. 10) , di conversione con modificazioni, del decreto-legge 30 dicembre 2019, n. 162 ha aggiunto all’art. 560, comma sesto, i seguenti periodi:
“A richiesta dell’aggiudicatario, l’ordine di liberazione può essere attuato dal custode senza l’osservanza delle formalità di cui agli articoli 605 e seguenti; il giudice può autorizzarlo ad avvalersi della forza pubblica e nominare ausiliari ai sensi dell’articolo 68. Quando nell’immobile si trovano beni mobili che non debbono essere consegnati, il custode intima alla parte tenuta al rilascio di asportarli, assegnando ad essa un termine non inferiore a trenta giorni, salvi i casi di urgenza da provarsi con giustificati motivi. Quando vi sono beni mobili di provata o evidente titolarità di terzi, l’intimazione è rivolta anche a questi ultimi con le stesse modalità di cui al periodo precedente. Dell’intimazione è dato atto nel verbale. Se uno dei soggetti intimati non è presente, l’intimazione gli è notificata dal custode. Se l’asporto non è eseguito entro il termine assegnato, i beni mobili sono considerati abbandonati e il custode, salva diversa disposizione del giudice dell’esecuzione, ne dispone lo smaltimento o la distruzione. Dopo la notifica o la comunicazione del decreto di trasferimento, il custode, su istanza dell’aggiudicatario o dell’assegnatario, provvede all’attuazione del provvedimento di cui all’articolo 586, secondo comma, decorsi sessanta giorni e non oltre centoventi giorni dalla predetta istanza, con le modalità definite nei periodi dal secondo al settimo del presente comma.
Inoltre, il comma 2 del medesimo art. 18-quater ha previsto che “In deroga a quanto previsto dal comma 4 dell’articolo 4 del decreto-legge 14 dicembre 2018, n. 135, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 febbraio 2019, n. 12, (il quale prevedeva che: “le disposizioni introdotte con il presente articolo non si applicano alle esecuzioni iniziate anteriormente alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto”) le disposizioni introdotte dal comma 2 del predetto articolo 4 si applicano anche alle procedure di espropriazione immobiliare pendenti alla data di entrata in vigore della citata legge n. 12 del 2019 nelle quali non sia stato pronunciato provvedimento di aggiudicazione del bene”.
Dunque, questa nuova disciplina si applica anche alle procedure pendenti, a meno che alla data del primo marzo non sia intervenuta già l’aggiudicazione.
Se ne ricava che:
se al primo marzo 2020 non è intervenuta l’aggiudicazione, la disciplina sarà quella dell’ultima versione dell’art. 560;
se al primo marzo 2020 è già intervenuta l’aggiudicazione e si tratta di procedura iniziata prima del 13 febbraio 2019, la disciplina applicabile è quella dell’art. 560 nel testo modificato nel 2016 con il d.l. n. 59;
se al primo marzo 2020 è già intervenuta l’aggiudicazione ma si tratta di procedura iniziata dopo il 13 febbraio 2019 si applicherà l’arto 560 nella veste risultante dalla riscrittura compiuta con l’art. 4, d.l. n. 135 del 2018, n. 135.
Ed allora, almeno secondo la prevalente opinione, all’esito delle nuove disposizioni la liberazione dell’immobile è subordinata ad una specifica richiesta dell’aggiudicatario, anche se, a nostro avviso, se l’ordine di liberazione è stato adottato prima dell’aggiudicazione, esso deve essere attuato dal custode anche in assenza di richiesta dell’aggiudicatario, poiché altrimenti bisognerebbe dire che il custode potrebbe anche non attuare l’ordine di liberazione, poiché tanto, intervenuta l’aggiudicazione, egli è legittimato ad astenersi salvo diversa determinazione volitiva dell’aggiudicatario.
Mi ricollego al mio problema che ho postato ieri. L'inquilino (abusivo ma proprietario, a suo dire, dei mobili presenti in casa) dopo la notifica dell'ordine di liberazione, al 60° giorno ha lasciato l'appartamento tornando, da quanto riferito dai servizi sociali che lo hanno preso in carico dopo la notifica dell'ordine stesso, é tornato dai genitori lasciando la residenza all'indirizzo dell'appartamento, ha lasciato tutti i mobili dentro (sempre a suo dire, perché nessuno é ancora entrato a controllare) e si é tenuto le chiavi, facendo perdere le sue tracce. É corretto l'operato dell'avvocato incaricato dal giudice che mi dice che non può cambiare la serratura finché non ha qualcosa di scritto dal comune e, comunque, non mi consegnerebbe l'immobile perché non sa a chi notificare l'ordine di liberazione dalle cose? A richiesta di diventare custode di quanto lasciato mi ha detto che non é possibile, sempre per il problema dell'irreperibilità dell'abusivo. Come si può uscire de questa situazione di stallo? Grazie.
Le giustificazioni che le sono state indicate ci sembrano del tutto inconsistenti.
Se è stato notificato l’ordine di liberazione fissandosi la data per il rilascio il custode può procedere senz’altro alla sostituzione della serratura. Se l’ordine non è stato notificato, il custode è in grado di procedere notificando il provvedimento presso la residenza, intendendo per tale quella che risulta presso l’anagrafe comunale (per mero scrupolo potrebbe eseguire una doppia notifica: una presso la residenza, e l’altra presso la nuova attuale dimora)
Se poi nel provvedimento notificato che, conformemente a quanto prescritto dall’art. 560 c.p.c., il provvedimento conteneva l’invito ad asportare i mobili presenti entro un determinato termine (30 giorni salvo urgenza) con l’avvertimento che decorso quel termine eventuali mobili presenti nell’immobile sarebbero stati abbandonati, non si pone neppure il problema dei mobili.
Insomma, il suggerimento che ci sentiamo di offrire è quello di diffidare il custode (a mezzo pec o raccomandata a.r.) a consegnarle immediatamente l’immobile libero da persone e cose.
Infatti, per effetto del decreto di trasferimento il nuovo proprietario consegue il diritto ad ottenere la consegna del bene non tanto in forza della previsione dell’art. 586 c.p.c. quanto in base alla previsione di cui all’art. 1476 c.c. posto che “Nella vendita forzata, pur non essendo ravvisabile un incontro di consensi, tra l'offerente ed il giudice, produttivo dell'effetto traslativo, essendo l'atto di autonomia privata incompatibile con l'esercizio della funzione giurisdizionale, l'offerta di acquisto del partecipante alla gara costituisce il presupposto negoziale dell'atto giurisdizionale di vendita” (Cassazione civile, sez. I 17 febbraio 1995, n. 1730).
