Mia mamma e' un creditore intervenuto in una procedura esecutiva immobiliare iniziata nel 2019 da una societa' finanziaria per conto di una banca. La prima vendita all'asta dell'immobile, valutato 88 mila euro dal perito, ci sara' il 24 maggio 2022 con ribasso del 25% ovvero fino a 66 mila euro. Successivamente sono state stabilite altre 3 aste sempre con ribasso del 25%. Mia mamma e' creditrice di un importo di 100 mila euro con tanto di decreto ingiuntivo e ipoteca di primo grado per 110 mila euro iscritta nel 2011. La societa' finanziaria procedente per conto della banca invece ha pignorato per 66 mila euro circa e ha un'ipoteca posteriore per 45 mila euro iscritta nel 2012. Visto il valore dell'immobile molto esiguo rispetto al credito vantato da mia mamma e tenuto conto che con quattro aste al ribasso rischierebbe di non essere soddisfatta , (preciso che l'immobile e' poco appetibile per ubicazione periferica, e per condizioni pessime dell'appartamento con scarsa manutenzione e del palazzo mai ristrutturati entrambi in 25 anni dalla costruzione) potrebbe chiedere l'assegnazione dell'immobile? con quali modalita? gia' alla prima asta? quanto dovrebbe sborsare in termini economici? dovrebbe pagare anche il creditore procedente? e le spese della procedura esecutiva? preciso che mia mamma purtroppo e' dovuta intervenire nella procedura pagando anche il compenso all'avvocato per 2 mila euro, ma non ha disponibilita' economiche percependo una misera pensione di 350 euro, ed ora non vorrebbe che il suo credito e la sua ipoteca vadano in fumo, perche' l'altro creditore bancario ha forza economica per subire spese e anche perdite. Per cui vorrei sapere di preciso se mia mamma chiede l'assegnazione di questa casa a quali spese andra' incontro? ha un diritto di prelazione rispetto al creditore procedente?per esempio se offre 66 mila euro viene soddisfatta per l'intero importo detratte le spese di procedura? oppure deve pagare anche il creditore procedente?
istanza di assegnazione del creditore
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- Ultimo messaggio 20 luglio 2022
Sua madre non ha precedenza sul creditore procedente , prima dovrebbe pagare l ' intero credito di quest ' ultimo e poi chiedere assegnazione . Operazione antieconomica . Se il bene non è capiente non c è possibilità di soddisfazione , ovvio poi che le spese legali vadano pagate .
quindi un'ipoteca di primo grado non da nessuna garanzia. Un creditore bancario puo' arrivare alla quarta asta che coprirebbe a stento le spese legali e mia mamma vedrebbe sfumare l'unica garanzia che aveva sull'immobile?
Non ho capito chi ha l ' ipoteca di primo grado ? ora ho riletto l ' avete voi a posto siete tutelati
Comunque dovete trovare un accordo con l ' altro creditore .
L’istanza di assegnazione, come recita l’art. 589 deve essere formulata per una somma non inferiore a quella prevista nell’art. 506, e comunque non inferiore al prezzo base della vendita per la quale è presentata.
Dunque, il creditore che intende ottenere l’assegnazione deve offrire un importo pari a quello che risulterà più altro tra due valori: quello delle spese di esecuzione (detratte, eventualmente, quelle da lui sostenute) più credito dei creditori di grado anteriore (che in questo caso non ci sono), e quello del prezzo base della vendita in occasione della quale formula istanza di assegnazione.
Quanto alle spese di esecuzione, esse sono conoscibili poiché di esse vi è traccia nel fascicolo dell’esecuzione, o comunque sono facilmente documentabili dal custode e dal professionista delegato. Ad esse vanno aggiunte le spese del (futuro) trasferimento del bene che restano a carico della procedura, vale a dire le spese di cancellazione delle formalità pregiudizievoli nonché il compenso spettante al professionista delegato, determinabile agevolmente ai sensi del Il D.M. 15 ottobre 2015, n. 227.
Nel caso prospettato dalla domanda, non è necessario trovare alcun accordo con l'altro creditore, poichè titolare di ipoteca di secondo grado.
Mia mamma, quale creditrice ipotecaria di primo grado, ha chiesto ed ottenuto l'assegnazione di un immobile in una procedura esecutiva, dopo la prima asta andata deserta. Il prezzo di assegnazione e' di 88 mila euro a fronte di un credito di 102 mila euro piu' spese. I crediti in prededuzione sono di circa 15 mila e 600 euro( di cui 7 mila al creditore procedente con ipoteca di secondo grado, compenso e spese custode 2 mila euro, esperto 800 euro, spese e competenze professionista delegato 5 mila e 800 euro. Preciso che il custode e il professionista delegato sono la stessa persona e non capisco a che titolo prenda un doppio compenso di cui uno molto alto. Questa somma e' molto onerosa per mia mamma, che percepisce una pensione di 380 euro mensili, ma sono spese che avevamo messo in conto, anche se ci aspettavamo una somma piu' bassa, tra i 10 e i 12 mila euro. Inoltre il professionista delegato, alias custode, richiede un versamento pari al 20% del valore dell'immobile, ovvero 17 mila e 600 euro motivando come una somma necessaria a coprire le spese di trasferimento. Entrambi i versamenti, per un totale di 33 mila e 200 euro devono essere versati entro il termine perentorio del 21 settembre 2022 (decreto di assegnazione 21 maggio 2022, dopo 2 mesi ci ha comunicato gli importi e adesso ci concede appena due mesi per reperire e versare circa 33 mila euro) La mia domanda e': si puo' evitare il versamento delle spese di trasferimento o meglio calcolare in modo preciso l'importo? perche' mia mamma vorrebbe donare l'immobile a mio figlio maggiorenne ovvero il nipote, oppure intestarla a se' come prima casa. Quindi le imposte in entrambi i casi sarebbero del 2% sul valore giusto? ma anche se fosse seconda casa sarebbero del 9% ovvero all'incirca 8 mila euro. Per cui non capisco perche' richieda il doppio. In ogni caso si possono rivedere queste somme? L'avvocato ci dice che bisogna versare tutto e poi eventualmente ci verra' restituita l'eccedenza. Ma mia mamma non ha una somma cosi alta da versare in due mesi. Rischia la revoca dell'assegnazione? Vorremmo chiedere l'ausilio di un commercialista di fiducia, perche' molte cose non quadrano, tra cui anche il doppio compenso preso come custode e professionista delegato.
