ipoteche che restano a carico

  • 574 Viste
  • Ultimo messaggio 28 ottobre 2019
simonepratesi pubblicato 21 ottobre 2019

Buongiorno,
spulciando tra le varie procedure mi sono imbattuto in un immobile oggetto di Procedimento nella cui perizia compariva la dicitura : 

"Verifica dell’esistenza di formalità gravanti sul bene trattato che resteranno a carico dell’acquirente"
tra cui:
ipoteca volontaria per la somma di euro xxx;
ipoteca giudiziale per la somma di euro xxx

ipoteca giudiziale per la somma di euro xxx


Il suddetto verso evidenzia quindi altre ipoteche che, stante alla dicitura, non verranno cancellate, è corretto?
Ero conscio del fatto che potessero rimanere in capo all'aggiudicatario spese condominiali pregresse (ultimi due esercizi) ma in questo speicifico caso come ci si comporta per ipoteche che non verranno cancellate? 
Acquistando un bene con questi vizi si rischia di incorrere in procedure successive mosse dagli altri creditori?Mi sembra di capire che vi siano soggetti estranei alla procedura che possono rivendicare i loro diritti post asta, è corretto?
grazie per l' attenzione
saluti

Ordina per: Standard | Il più nuovo | Voti
inexecutivis pubblicato 23 ottobre 2019

A nostro avviso per rispondere all’interrogativo occorre partire dalla lettura dell’art. 586 c.p.c., a mente del quale il Giudice, con il decreto di trasferimento, ordina la cancellazione delle “trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie, se queste ultime non si riferiscono ad obbligazioni assuntesi dall'aggiudicatario a norma dell'articolo 508. Il giudice con il decreto ordina anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento.

Si tratta, del così detto “effetto purgativo” del decreto di trasferimento, volto ad assicurare all’acquirente l’acquisto di un bene libero da gravami.

Da questa previsione si ricava agevolmente che il decreto di trasferimento deve contenere l’ordine, impartito al Direttore dell’ufficio del Territorio, di cancellare le formalità pregiudizievoli gravanti sul bene, vale a dire:

-          le trascrizioni dei pignoramenti, anche successive alla trascrizione del pignoramento;

-          le iscrizioni ipotecarie, anche successive alla trascrizione del pignoramento;

-          le trascrizioni di sequestri conservativi disposte ex art. 679 c.p.c., anche successive alla trascrizione del pignoramento;

Dunque, l’indicazione contenuta nella perizio a nostro giudizio va interpretata non nel senso che quelle ipoteche non verranno cancellate, quanto piuttosto nel senso che i relativi costi saranno a carico dell’aggiudicatario.

simonepratesi pubblicato 23 ottobre 2019

Chiari e precisi come sempre, grazie per la delucidazione.
vorrei farvi un'ultima domanda chiarificatrice.
In perizia si riporta la seguente frase:

"Si presume che qualsiasi sia il soggetto acquirente le cessioni dovrebbero essere esenti iva ma scontano imposta ipotecale e di registro proporzionali"

Stando a quanto affermato prima mi sembra di capire che, per le ipoteche che varranno cancellate e non saranno opponibili al fine della procedura, non si avranno costi da sostenere mentre quelle evidenziate come "a carico dell'aggiudicatario"  e si avranno i classici costi, è corretto?
si dovranno pagare anche le imposte di registro/ipotecali?
Non riesco a capire coma mai altrimenti porre accento sulla distinzione tra cosa rimane in capo all'aggiudicatario e cosa no.

Seconda domanda:
Le formalità che gravano sul bene e che resteranno a carico dell'acquirente (le 3 iportate nel primo messaggio, una volontaria e due giudiziali) sono congiunte con altri immobili. Per determinarne un ragionevole costo di stima per la loro epurazione cito:
"L'imposta dovuta sull'annotazione per restrizione di ipoteca è commisurata al minor valore tra quello del credito garantito e quello degli immobili o parti di immobili liberati determinato secondo le disposizioni relative all'imposta di registro"
ne consegue che l'imposta ipotecaria nella misura dello 0,50% sarà attribuita sulla base del prezzo di aggiudicazione del bene, giusto? (considernando che difficilmente il bene raggiungerà il valore dell'ipoteca)
Distinti saluti

simonepratesi pubblicato 23 ottobre 2019

vi ringrazio anticiapatamente

manuel_fantoni pubblicato 23 ottobre 2019

l'immobile viene venduto purgato dalle ipoteche; le formalità che non sono cancellabili sono ad esempio le domande giudiziali o la trascrizione di contratti di locazione

simonepratesi pubblicato 24 ottobre 2019

Ciao,
è tutto chiaro l' unico quesito che pongo è:

che costi ci sono da sostenere, se non espressamente indicati in perizia, per la cancellazione di tali ipoteche?
sono tutti a carico della procedura? grazie

inexecutivis pubblicato 28 ottobre 2019

I costi che l'aggiudicatario deve in ogni caso sostenere sono quelli relativi al versamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale. Gli altri costi, come dicevamo, se non posti espressamente a carico dell''aggiudicatario sono, a nostro avviso, a carico della procedura.

Argomenti in evidenza

Categorie

Trova

TAGS

Close