Incongruità perizia stima-sospensione asta-offerta fuori asta

Buongiorno,
sarei interessata all’acquisto di un immobile presente in asta ma sono molto davvero in difficoltà.  Chiedo quindi agli esperti del sito il favore di chiarirmi qualche punto.

Esecuzione immobiliare.             
Il GE nomina un CTU che suddivide il compendio immobiliare in due lotti:          
- I° lotto:  abitazione in buone condizioni e due garage intestati a persone giuridiche e quindi assoggettate ad Iva;       
- II°lotto:  abitazione in cattive condizioni e un garage intestati a persona fisica e quindi assoggettati a imposta di registro;             

Lo scorso anno si è svolto il primo esperimento di vendita all’asta andato deserto.       
Vorrei partecipare al secondo esperimento ma pochi giorni prima della data fissata per il secondo esperimento,  il delegato alla vendita mi chiede di non presentare offerte.  Riferisce che, essendo state rilevate delle incongruità nella perizia  il Giudice provvederà alla sospensione dell’asta e alla nomina di un nuovo perito.  Lo svolgimento di una nuova asta senza incanto verrà rinviata a tra sei-sette mesi.   

Da quanto mi è stato riferito sembra che il Giudice abbia accolto le osservazioni del debitore circa l’incongruità della valutazione economica di uno dei due lotti.      
In sostanza per il II° lotto una valutazione economica per mq di molto sovrastimata (rispetto al I° lotto e al valore di mercato)  moltiplicata per una  misura di superficie totale in difetto rispetto allo stato di fatto hanno prodotto comunque una valutazione, ritenuta anche dal delegato, in linea con i prezzi di mercato.

Qualche giorno dopo la data in cui avrebbe dovuto svolgersi il secondo esperimento (con nessuna offerta presentata viste le indicazioni ricevute), il Delegato mi informa che potrei accellerare i tempi e manifestare interesse presentando un’offerta irrevocabile ma soggetta a termine, corredata da assegno a titolo di cauzione intestato al delegato stesso-nr. procedimento.
Se l’offerta fosse l’unica e ritenuta interessante il Giudice potrebbe decidere subito per l’aggiudicazione.
Vi risulta possibile una simile ipotesi?  Non credo di averne mai sentito parlare.  
Potrebbe essere impugnata da qualcuno?  L’assegno verrebbe trattenuto per cauzione o anche incassato?            
Sembra che nel caso venissero presentate più offerte il Giudice accelererebbe i tempi per indire una nuova asta.  

Inoltre, secondo il Delegato, nella mia offerta irrevocabile avrei anche la facoltà di chiedere al Giudice l’assegnazione dell’abitazione del secondo lotto (a cui sarei interessata) con un garage attribuito al primo lotto.  La richiesta sarebbe giustificata dal fatto che, secondo l’attribuzione dei lotti fatti nell’attuale perizia che dovrebbe essere oggetto a breve di revisione da parte di un nuovo tecnico, l’abitazione del secondo lotto è collegata direttamente con un garage del primo lotto (potenzialmente di altra proprietario) attraverso una porta.

Ritenete possa essere accettata una simile proposta, che comporterebbe comunque una offerta più sostanziosa per il II° lotto,  dovuta al maggior valore che acquisirebbe l’immobile?  E, in caso affermativo in quale termini potrebbe essere accettata? Semplicemente come revisione della nuova perizia rispetto alla precedente, come aggiudicazione diretta in base a questa offerta extra asta, fissando la  data di una nuova asta?             
Potrebbe essere un problema il fatto che l’abitazione appartiene a persona fisica e il garage a persona giuridica?

Davvero grazie  a chi può aiutarmi in questa situazione per me indistricabile.   
Saluti.

Stevan