Imposta di registro

Gli ulteriori elementi che ci vengono forniti ci consentono di comprendere meglio la questione.

Secondo noi è dubbio che nel caso prospettato si possano richiedere le agevolazioni prima casa, poiché sul punto esiste un contrasto di giurisprudenza che vede confrontarsi due orientamenti. Uno più rigoroso e uno meno restrittivo.

Giova premettere che il D.P.R. n. 131 del 1986 (come modificato con la L. 28 dicembre 1995, n. 549, art. 3, comma 131) indica quale presupposto dell'ottenimento dell'agevolazione "prima casa" la non titolarità (e cioè la cosiddetta "impossidenza"), da parte dell'acquirente, che non abbia in precedenza fruito di tale agevolazione, "dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare" (Nota 2-bis, comma 1, lett. b).

L'elemento impeditivo risultante dal testo del citato Decreto è, dunque, la mera pre-possidenza" di un'"altra casa di abitazione"; nulla viene detto dalla norma per qualificare tale "pre-possidenza", con riferimento in particolare alle caratteristiche strutturali della "casa" già posseduta o alla sua rispondenza alle esigenze abitative dell'acquirente.

Tale formulazione normativa venne introdotta dopo le modifiche che, tra il 24 gennaio 1993 ed il 31 dicembre 1995, avevano regolato la materia:

prima il disposto del D.L. 23 gennaio 1993, n. 16, art. 1, comma 1, convertito in L. 24 marzo 1993, n. 75 (per il quale l'acquirente doveva dichiarare "di non possedere altro fabbricato o porzioni di fabbricato idoneo ad abitazione");

poi il D.L. 22 maggio 1993, n. 155, art. 16, convertito in L. 19 luglio 1993, n. 243 (il quale ribadiva che l'acquirente doveva dichiarare "di non possedere altro fabbricato o porzioni di fabbricato idoneo ad abitazione").

Con le richiamate disposizioni dell'anno 1993, dunque, era stato introdotto (per la prima volta espressamente) il principio in base al quale la "pre-possidenza" di una abitazione in tanto non era ostativa a un nuovo acquisto agevolato in quanto si trattasse di un fabbricato non "idoneo ad abitazione"; concetto, quello della "non idoneità", che la giurisprudenza di legittimità specificò dovesse ravvisarsi nel caso in cui l'acquirente possedesse un alloggio concretamente non idoneo, per dimensioni e caratteristiche, per lo scopo abitativo anche della sua famiglia, con necessaria valutazione di tale requisito in senso soggettivo, sicché l'inidoneità dell'alloggio già posseduto doveva essere valutata dal punto di vista del compratore in relazione alle esigenze abitative del suo nucleo familiare. (così Cass., sez. 5, 5/02/2016, n. 2278, Rv. 638911 - 01 e, da ultimo, Cass., sez. 5, 2/02/2018, n. 2565, Rv. 646929 – 01).

Tale interpretazione, peraltro, si poneva in linea di continuità con quanto già ritenuto dalla Corte di Cassazione nel vigore della precedente disciplina, nonostante che nella stessa non fosse menzionato il requisito della "idoneità" ma "solo" quella della non possidenza di "altro fabbricato o porzioni di fabbricato destinati ad uso di abitazione". Così Cass. sez. 5, 7/08/2009, n. 18128, Rv. 610211 - 01, secondo la quale "il requisito della impossidenza di altro fabbricato o porzione di fabbricato destinato ad abitazione sussiste nel caso di carena di altro alloggio concretamente idoneo a sopperire ai bisogni abitativi, e, quindi, non resta escluso dalla proprietà di un altro appartamento, ove l'interessato deduca e dimostri che non sia in grado, per dimensioni e complessive caratteristiche, di soddisfare dette esigenze".

A fronte della sostituzione della disciplina di cui al D.L. n. 16 del 1993 e al D.L. n. 155 del 1993 (che, come visto, era esplicita sul punto della "idoneità" della casa pre-posseduta) con una disciplina (L. n. 549 del 1995, art. 3, comma 131) in cui il concetto di "idoneità" non era più previsto, la Corte ha ritenuto (nella citata sentenza n. 18128/2009, sul punto confr. anche Cass. n. 2565/2018, in motivazione) che la successiva normativa, lungi dall'introdurre un requisito nuovo, appare invece meramente interpretativa di quella precedente", e ciò in quanto il concetto di abitazione presuppone implicitamente il requisito della "idoneità", con la conseguenza che, se la casa "preposseduta" non è "idonea", la sua presenza non impedirebbe l'ottenimento dell'agevolazione "prima casa" in occasione di un nuovo acquisto.

Un difforme orientamento della giurisprudenza di legittimità ha invece valorizzato invece la nuova dizione dell'art. 1, nota seconda bis, tariffa allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, che condiziona l'agevolazione alla non titolarità del diritto di proprietà "di altra casa di abitazione nel territorio del Comune ore è situato l'immobile da acquistare", senza più menzionare anche il requisito "dell'idoneità dell'immobile", presente invece nella precedente formulazione della norma: secondo tale orientamento, dunque, non assume (più) rilievo la situazione soggettiva del contribuente o il concreto utilizzo del bene, rilevando il solo parametro oggettivo della classificazione catastale dello stesso. (Cass. sez. 6-5, 21/12/2015, n. 25646; Rv. 638172 - 01; conf. Cass., sez. 6-5, 13/12/2016, n. 25521, Rv. 642033 - 01).

Con la ordinanza n. 19989 del 27/07/201, la sez. V della Corte ha ritenuto di aderire al più rigoroso dei due orientamenti “atteso che il concetto di idoneità o inidoneità deve ritenersi intrinseco alla nozione di abitazione e ciò anche alla luce della ratio della disciplina, che è quella di agevolare l'acquisto di un alloggio finalizzato, appunto, a sopperire ai bisogni abitativi dell'acquirente e della sua famiglia”.

Secondo la Cassazione appena citata “Conforta detta interpretazione la pronuncia della Corte Costituzionale che, nel dichiarare la manifesta inammissibilità di una questione di legittimità costituzionale relativa alla lett. b) del n. 1) della nota 2-bis dell'art. 1, tariffa parte prima del D.P.R. n. 131 del 1986 - come modificata dalla L. n. 549 del 1995- ha richiamato la interpretazione "costituzionalmente orientata" delle pronunce della Cassazione (citando, in particolare, Cass. n. 100 del 2010 e Cass. n. 18128 del 2009), affermando che la intervenuta sostituzione nella legge sulla "prima casa" dell'espressione "fabbricato idoneo ad abitazione" con quella "casa di abitazione" è da intendersi "nel senso che la possidenza di una casa di abitazione costituisce ostacolo alla fruizione delle agevolazioni fiscali per il successivo acquisto di un'altra casa ubicata nello stesso Comune soltanto se la prima delle due case sia già idonea a soddisfare le esigenze abitative dell'interessato" (Cfr. Corte Costituzionale Ord. n. 203 del 22.06.2011)”.

La situazione dunque, è ad oggi incerta, anche sembrerebbe affermarsi in giurisprudenza una posizione più favorevole alla sua situazione.