Un immobile allo stato grezzo viene venduto in asta giudiziaria. Attualmente destinato a rimessa, ma con probabile possibilità di trasformazione in appartamento. In questo immobile sono presenti delle derivazioni degli impianti comuni all'edificio. Premesso che anche se non fosse possibile operare il cambio di destinazione d'uso, resterebbe sempre una proprietà privata, quali diritti potrebbero vantare gli altri condomini su questo immobile? Servitù di passaggio per eventuali riparazioni o manutenzione degli impianti?
Impianti comuni in immobile privato
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- Ultimo messaggio 27 marzo 2019
citizen
pubblicato
22 marzo 2019
inexecutivis
pubblicato
27 marzo 2019
A nostro avviso la risposta va ricercata nella previsione di cui all'art. 843 c.c., a mente del quale il proprietario di un fondo (o di un immobile) deve permettere l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune.
Se l'accesso cagiona danno, è dovuta un'adeguata indennità.
Secondo la giurisprudenza (Cass. Sez. 2, 02/03/2018 n. 5012) gli accessi il proprietario deve consentire al vicino per l'esecuzione delle opere necessarie alla riparazione o manutenzione della cosa propria o comune, dando luogo ad un'obbligazione "propter rem", non possono determinare la costituzione di una servitù, ma si risolvono in una limitazione legale del diritto del titolare del fondo per una utilità occasionale e transeunte del vicino, avente per contenuto il consenso all'accesso ed al passaggio che il soggetto obbligato è tenuto a prestare.
Il diritto ad esercitare questo accesso, secondo la Corte di Cassazione (Sez. 2, 26/11/2008 n. 28234) ove insorgano contestazioni, deve essere accertato dal giudice, che è chiamato a verificare l'esistenza dei presupposti che legittimano il vicino ad esercitare tale potere di accesso attraverso la valutazione comparativa dei contrapposti interessi delle parti, la quale deve essere compiuta con riferimento alla necessità non della costruzione o manutenzione, ma dell'ingresso e del transito, nel senso che l'utilizzazione del fondo del vicino non è consentita ove sia comunque possibile eseguire i lavori sul fondo stesso di chi intende intraprenderli, oppure su quello di un terzo, con minore suo sacrificio.
In concreto, occorrerà procedere ad una complessa valutazione della situazione dei luoghi, al fine di accertare se la soluzione prescelta (accesso e passaggio per un determinato fondo altrui) sia l'unica possibile o, tra più soluzioni, sia quella che consente il raggiungimento dello scopo (riparazione o costruzione) con minor sacrificio sia di chi chiede il passaggio, sia del proprietario del fondo che deve subirlo. Ne consegue che, ove il giudice pervenga alla conclusione che il richiedente possa procurarsi "aliunde" l'invocato passaggio, con disagi e costi quanto meno pari a quelli che subirebbe il proprietario del fondo che dovrebbe subire il passaggio stesso, deve escludersi la sussistenza del requisito della necessità (Cass. Sez. 2, 29/01/2007 n. 1801).
