Immobili comuni alla particella del cespite acquistato

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Ultimo messaggio 09 maggio 2018

resilent pubblicato 05 maggio 2018

Salve,

Vi sarei grato se rispondeste al seguente quesito.

Sarei interessato all'acquisto di un immobile, leggo in perizia:

Si specifica che, in forza delle attuali visure catastali, risultano comuni alla particella sopra indicata gli immobili distinti al NCEU del Comune di xxxx, foglio xxx, part. xxx, sub. xxx, Piano S1-T-1, bene comune non censibile, graffato alle particelle xxx e xxx, nonché al NCEU del Comune di xxxx, foglio xxx, part. xxx, mq. xxx, area urbana (che risulta intestata a terzi) e al CT del Comune di xxx, foglio xxx, part. xxx, ha 00.00.23, ente urbano; al NCEU del Comune di xxxx, foglio xxxx, part. xxx (bene comune non censibile -strada) e part. xxx (bene comune non censibile – corte, che risulta accorpata ad altre particelle) nonché al CT del Comune di xxxx, foglio xxx, part. xxx, ha 00.04.25, ente urbano, e part. xxx, ha 00.00.35, ente urbano. "

Chiedo: l'acquisto del cespite mi dà diritto a regolarizzare la situazione catastale dell'immobile (separare la particella) o il fatto che la particella sia comune ad altre proprietà potrebbe dar luogo a un contenzioso con gli altri proprietari?

Grazie

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inexecutivis pubblicato 07 maggio 2018

rispondiamo alla domanda osservando che in linea generale ogni comproprietario può chiedere lo scioglimento della comunione in forza dei principi generali che regola la comproprietà.

Lo si ricava dalla lettura dell’art. 1111 c.c., a mente del quale ciascuno dei comproprietari può sempre chiedere lo scioglimento della comunione.

Tuttavia questo principio generale trova un suo contemperamento nel successivo art. 1112, il quale dispone che la comunione non è soggetta a scioglimento quando si tratta di comunione avente ad oggetto cose che, se divise, cesserebbero di servire all’uso cui sono destinate.

In questi termini si esprime la giurisprudenza, la quale ha ad esempio affermato che In tema di scioglimento della comunione, per accertare la divisibilità di un'area comune destinata all'accesso a due fabbricati di diverso proprietario, il giudice deve tener conto della diminuzione del valore complessivo dell'area che sarebbe causata dalla divisione nonché degli effetti che essa produrrebbe sull'efficienza, funzionalità e comodità dell'accesso ai fabbricati (Cass., sez. II, 8.4.2015, n. 7044). Più elastica si è mostrata invece la dottrina, secondo la quale lo scioglimento non è precluso se la divisione rende soltanto più difficile il godimento del bene (ad es., il cortile comune si può dividere in tante strisce quante sono le case di cui è pertinenza, ma l'accesso, in seguito al frazionamento, è meno comodo per ciascun condividente).

Si è tuttavia precisato che la disposizione di cui all'art.1112 cod. civ. trova applicazione esclusivamente nel caso in cui allo scioglimento della comunione si pervenga per via giudiziale, in quanto, nello scioglimento convenzionale, il potere dei comproprietari di addivenire allo scioglimento e di disporre dei beni implica anche il potere di mutarne l'uso e la destinazione originaria, sicché la possibilità di divisione consensuale trova ostacolo solo in eventuali vincoli posti da leggi speciali (Cass., sez. II, 29.3.2006, n. 7274).

Dunque, in definitiva, il fatto che la particella sia comune non implica, di per sé, l’impossibilita di procedere allo scioglimento, a meno che lo scioglimento determina l’impssibilità di destinare il bene all’uso cui è destinato.