Immobile non saldato e asta rifissata

Per rispondere alla domanda occorre muovere dalla lettura del combinato disposto degli artt. 581, comma quarto, e 587 c.p.c...

La prima norma dispone che ogni offerente cessa di essere tenuto per la sua offerta quando essa è superata da un’altra, anche se poi questa è dichiarata nulla.

La seconda prevede che qualora l’aggiudicatario non versi il prezzo nel termine stabilito, il Giudice ne dichiara la decadenza, trattenendo la cauzione e disponendo un nuovo incanto.

È chiaro allora che l’offerta al secondo miglior offerente non sarebbe possibile sia perché l’art. 587 prevede la celebrazione di un nuovo tentativo di vendita quale conseguenza della decadenza dell’aggiudicatario, sia perché l’offerta superata non vincola più l’offerente, il quale è legittimato perciò a ritenere di non essere più tenuto al versamento del saldo, nemmeno subordinatamente al fatto, del tutto futuro, eventuale e subordinato alla mera determinazione volitiva dell’aggiudicatario, del mancato versamento del saldo prezzo.

In questi termini si è pronunciata la giurisprudenza (Cass. civ., sez. III, 8.4.2003 n. 5506, nonché Cass. civ., sez. III, 15.1.2013 n. 790, in cui la corte si è pronunciata proprio sul ricorso depositato dal secondo aggiudicatario, il quale aveva impugnato il provvedimento del giudice con cui era stata disposta nuovamente la vendita).

 Detto questo, riteniamo che i tempi siano maturi per rivedere questi principi, o almeno per auspicare una modifica normativa che consenta al Giudice di aggiudicare al secondo miglior offerente, se questi vi consente, a meno che non ritenga preferibile disporre una nuova vendita, in considerazione della sempre maggiore importanza che i tempi di recupero del credito assumono nel contesto macroeconomico e della sempre maggiore attenzione che viene prestata al principio costituzionale della ragionevole durata dal processo.

Infatti, poiché la gara e l’aggiudicazione risultano all’esito dei un procedimento in cui il bene è già stato offerto al mercato, v’è da chiedersi quale sia il differenziale aggiuntivo di vantaggio (rispetto ad una aggiudicazione al secondo miglior offerente) che un nuovo tentativo di vendita può recare (tenuto conto dei tempi e dei costi che esso comporta), tenuto conto del fatto che comunque l’aggiudicatario inadempiente è condannato, a mente dell’art. 177 disp. att. c.p.c. al pagamento di una somma pari alla differenza tra il vecchio ed il nuovo prezzo di aggiudicazione.

Peraltro, si tratterebbe di una soluzione che scoraggerebbe comportamenti, non rari, di offerenti che partecipano alla vendita per fini dilatori, con il preordinato intento di non versare il saldo prezzo.

Certamente, affinché il sistema della vendita possa uscirne realmente migliorato, sarà necessario che il procedimento di interpello del secondo offerente, e dei creditori, si celebri in tempi brevi, per cui è ipotizzabile, sotto questo profilo, che il Giudice dell’esecuzione nel pronunciare la decadenza dell’aggiudicatario assegni al secondo miglior offerente ed ai creditori titolati un termine (ad esempio di giorni 30) per far pervenire in cancelleria, rispettivamente, la dichiarazione di disponibilità ad acquistare comunque (il primo) ed eventuali osservazioni (i secondi), decorsi i quali pronuncerà l’aggiudicazione o disporrà una nuova vendita.