Immobile formato da due lotti

A nostro avviso l'unica strada percorribile è quella di formulare una offerta di acquisto per ogni lotto posto in vendita, e tentare di aggiudicarseli entrambi.

Cerchiamo di spiegare le ragioni di questo nostro convincimento.

L’art. 576 c.p.c. (coniato per la vendita con incanto ma pacificamente applicabile anche alla ipotesi di vendita senza incanto) prevede che il Giudice stabilisca “se la vendita si deve fare in uno o più lotti”. Se questo avviene, è evidente che per ogni lotto si aprirà la competizione degli eventuali offerenti, e su ogni lotto potrebbe svolgersi la gara.

Se ne deve ricavare, allora, che per ogni lotto deve essere formulata una offerta di acquisto (nulla esclude tuttavia che le due offerte possano essere compilate materialmente in un unico foglio ed inserite nella medesima busta; sarà necessario, in questo caso, che per ogni lotto sia precisamente indicato il prezzo offerto e la cauzione versata).

Detto questo, riteniamo che non vi sia la possibilità di formulare una offerta subordinata (meglio sarebbe dire “condizionata”) all'aggiudicazione di entrambi i lotti poiché l'art. 571 definisce espressamente l'offerta come irrevocabile.

In proposito dottrina e giurisprudenza sono concordi, divergendo invece le opinioni in ordine alle sorti di una offerta condizionata.

Invero, secondo la giurisprudenza “Nell’esecuzione forzata per espropriazione immobiliare, l’offerta con “aumento di sesto” [ma il principio, stante la eadem ratio, è del tutto applicabile ad ogni tipo di offerta] di cui all’art. 584 cod. proc. civ. non può essere formulata con espressa clausola di revocabilità, sebbene non sia prevista un’esplicita sanzione di nullità al riguardo, in quanto l’irrevocabilità è un requisito indispensabile per il raggiungimento dello scopo dell’atto, consistente nella possibilità di procedere all’aggiudicazione a un prezzo superiore a quello offerto dall’aggiudicatario provvisorio e, dunque, più vicino a quello realizzabile in una libera contrattazione. L’indicata clausola, non costituendo una parte dell’offerta indipendente dalle altre, ma attenendo all’essenza stessa di essa, non consente l’applicazione del principio di conservazione dell’atto parzialmente nullo (attuato in campo processuale dall’art. 159, secondo comma, cod. proc. civ.) e determina la nullità dell’offerta (e non solo di detta clausola)” (Cass. civ., sez. I, 10 dicembre 1996, n. 10971).

Altri applicano la previsione di cui all’art. 1424 c.c., il quale sancendo il principio della conservazione del contratto statuisce che la fattispecie negoziale nulla è suscettibile di produrre gli effetti del diverso sinallagma del quale possegga tutti i requisiti di sostanza e di forma quante volte, avuto riguardo allo scopo perseguito dalle parti, debba ritenersi che esse lo avrebbero voluto se avessero conosciuto la nullità.