Immobile all’asta occupato con comodato

A nostro avviso il contratto di comodato non è opponibile all'aggiudicatario.

Trib. Torino Sez. III Ord., 07-05-2007, ha condivisibilmente affermato che “Il contratto di comodato stipulato dal precedente proprietario in epoca anteriore al suo trasferimento non è opponibile all'acquirente del bene; e ciò in quanto, per effetto del trasferimento in suo favore, il compratore acquista ipso iure il diritto di far cessare il godimento da parte del comodatario e di ottenere la piena disponibilità della cosa. In ogni caso, un comodato non è opponibile all'aggiudicatario di un immobile acquistato in sede di vendita forzata nell'ambito di una procedura di esecuzione immobiliare; ed invero, l'art. 2923, co. 1, c.c. consente l'opponibilità all'acquirente delle sole locazioni aventi data certa anteriore al pignoramento".

Argomenti in questo senso si ricavano anche da Cass. 11424/1992.

Il medesimo concetto si ricava anche dalla lettura di Cass. sez. I, 30.7.2009, n. 17735, la quale ha confermato la sentenza della corte di appello di Napoli che aveva ritenuto inopponibile al fallimento il contratto di comodato stipulato dal fallito prima della dichiarazione di fallimento, ritenendo inapplicabile l’art. 2923 c.c., il quale regola esclusivamente le condizioni di opponibilità della locazione.

In particolare, la sentenza afferma che pur in presenza di una detenzione che abbia data certa, ove non si provi che quella detenzione ha titolo in un contratto di locazione, non può trovare applicazione l’art. 2923 c.c. (che introduce un elemento di certezza in ordine alla anteriorità, sulla linea di quanto prevede in via generale l'art. 2704 c.c.) essendo la detenzione compatibile anche con altri rapporti, compreso quello di comodato.

Questa soluzione è del resto coerente con l’unanime convincimento dottrinario, secondo cui al comodato, stante la sua gratuità e precarietà, non è applicabile la disciplina dell’art. 2923.

I tempi di liberazione dell'immobie, pertanto, saranno quelli ordinari.

Su questi tempi non può incidere la presenza di minori.

Quando in sede di accesso all’immobile il custode (o l’ufficiale giudiziario, a seconda che si proceda ex art. 650, comma quarto, ovvero ex art. 605 e ss c.p.c.) riscontri la presenza di minori, normalmente rinvia ad altra data l’accesso, allertando preventivamente i servizi sociali del comune nel quale si trova l’immobile, i quali sono invitati a verificare se è necessario procedere ad adottare provvedimenti a loro tutela.

A questo proposito è bene ricordare che ai sensi dell’art. 128 d.lgs 31.3.1998, per servizi sociali “si intendono tutte le attività relative alla predisposizione ed erogazione di servizi, gratuiti ed a pagamento, o di prestazioni economiche destinate a rimuovere e superare le situazioni di bisogno e di difficoltà che la persona umana incontra nel corso della sua vita, escluse soltanto quelle assicurate dal sistema previdenziale e da quello sanitario, nonché quelle assicurate in sede di amministrazione della giustizia”, e che ai sensi del successivo art. 132, sono trasferite ai comuni i servizi sociali relativi a:

a) i minori, inclusi i minori a rischio di attività criminose;

b) i giovani;

c) gli anziani;

d) la famiglia;

e) i portatori di handicap, i non vedenti e gli audiolesi;

f) i tossicodipendenti e alcooldipendenti;

g) gli invalidi civili.