Immobile all'asta con abusi edilizi da sanare e con contratto di affitto in essere

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  • Ultimo messaggio 21 febbraio 2021
Alessandra S pubblicato 20 febbraio 2021

Buonasera,

vi sottopongo la seguente fattispecie: tra poco dovrò partecipare ad un' asta giudiziaria relativa ad un bene immobile concesso in locazione  non opponibile (al marito/compagno del debitore pignorato).

Preliminarmente la domanda che vi sottopongo è la seguente: qualora debitore e conduttore fossero sposati, è regolare un contratto di affitto tra di loro?

Ma la questione che maggiormente mi interessa chiarire riguarda la circostanza relativa agli abusi edilizi che interessano l'immobile. Nella perizia vengono elencati una serie di abusi, in parte sanabili e in parte che prevedono la rimessa in pristino. Stante le tempistiche prevedibili dall' udienza di vendita, decreto di trasferimento e scadenza naturale del contratto fissata in dicembre 2021, sembra che le tempistiche dei 120 giorni previsti per legge per effettuare le opere di risanamento non coincidano. E' possibile risolvere anticipatamente il contatto di affitto per effettuare tali opere (sono previste demolizioni importanti)? Come è possibile coiciliare la legge e il contratto di affitto? Sono previste delle deroghe in questi casi o rimessioni in termini? A me interesserebbe avere una qualche possibilità di poter risolvere il contratto al fine di poter iniziare i lavori di ristrutturazione e poter così beneficiare dei vari bonus che sono previsti per questo anno.

Grazie

inexecutivis pubblicato 21 febbraio 2021

Cerchiamo di andare con ordine.

In primo luogo va osservato, quanto al termine per sanare gli abusi, che la risposta alla domanda deve partire dalla lettura dell’art. 46, comma quinto, d.P.R. 380/2001 (meglio noto come Testo Unico dell’edilizia), a mente del quale “L'aggiudicatario, qualora l'immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria”.

Va poi aggiunto che una volta ottenuto il permesso, i lavori vanno iniziati entro l'anno e completati entro il triennio.

Così si esprime l'art. 15 del citato d.P.R. 380/2001, a mente del quale "Il termine per l'inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo; quello di ultimazione, entro il quale l'opera deve essere completata, non può superare tre anni dall'inizio dei lavori". Decorsi tali termini il permesso decade di diritto per la parte non eseguita, tranne che, anteriormente alla scadenza, venga richiesta una proroga. La proroga può essere accordata, con provvedimento motivato, per fatti sopravvenuti, estranei alla volontà del titolare del permesso, oppure in considerazione della mole dell'opera da realizzare, delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive, o di difficoltà tecnico-esecutive emerse successivamente all'inizio dei lavori, ovvero quando si tratti di opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari".

Dunque, in definitiva, entro 120 giorni dal decreto di trasferimento l’adempimento che occorre curare è la sola presentazione della domanda.

Quanto al contratto di locazione il problema (stando al tenore della domanda) non si pone poiché si tratta di contratto non opponibile alla procedura. Se lo fosse esso proseguirebbe fino alla scadenza.

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