Salve. Dalla perizia di un immobile all'asta si evidenzia che il bene gode dell'accesso a due suoli (un lastrico della casa staggita e un pianerottolo che condivide con un immobile posto di fronte), questi due suoli vengono riportati come bene comune. Invece, da ulteriori accertamenti, si evidenzia che il lastrico sarebbe di proprietà esclusiva e il pianerottolo sarebbe di proprietà della casa di fronte. (la quale per giunta nega il diritto di passaggio nonostante vi sia apertura su questo cortiletto). Nella perizia però c'è scritto per ambedue 'suolo comune'. È un errore del ctu. La mia domanda è, dal momento che l'asta è imminente, se il giudice assegna l'immobile, fa fede quanto fissato dal ctu in perizia oppure in effetti il lastrico che nella perizia è indicato come comune ma Che da accertamenti sarebbe di proprietà esclusiva viene assegnato all'aggiudicatario? È, dopo l'aggiudicazione, in comune oppure come dovrebbe essere, di proprietà esclusiva? E per il pianerottolo? Grazie per eventuale risposta.
Il CTU rileva un suolo con parti comuni, ma di proprietà esclusiva.
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- Ultimo messaggio 12 gennaio 2020
Per rispondere all’interrogativo in modo compiuto occorre svolgere alcune considerazioni preliminari.
L’art. 586 c.p.c., prescrive che nel decreto di trasferimento sia ripetuta la "descrizione contenuta nell'ordinanza che dispone la vendita".
Dunque, vi deve essere conformità tra il bene venduto e quello trasferito. Ovviamente, a monte, deve esservi identità tra bene posto in vendita ed e bene pignorato, il quale a sua volta deve risultare trascritto in capo al debitore esecutato in forza di una serie continua di trasferimenti di proprietà, risultanti dalla documentazione ipocatastale che il creditore procedente deve depositare a norma dell’art. 567 c.p.c. nel termine di 60 giorni dall’istanza di vendita.
Se questa concatenazione di dati conosce una soluzione di continuità, l’acquirente si espone al vittorioso esperimento, da parte del proprietario del bene erroneamente trasferitogli, di un’azione di rivendica, che se vittoriosamente esperita lo obbliga a restituire il bene, restandogli come rimedio unicamente quello di cui all’art. 2921, a norma del quale “L'acquirente della cosa espropriata, se ne subisce l'evizione, può ripetere il prezzo non ancora distribuito, dedotte le spese, e, se la distribuzione è già avvenuta, può ripeterne da ciascun creditore la parte che ha riscossa e dal debitore l'eventuale residuo, salva la responsabilità del creditore procedente per i danni e per le spese”. Secondo la giurisprudenza (Cass. civ. Sez. I, 09-10-1998, n. 10015) la norma, “consentendo all'aggiudicatario che non riesca a conseguire una parte del bene il diritto a ripetere una parte proporzionale del prezzo di aggiudicazione, impedisce che si verifichi un indebito arricchimento di coloro che dovranno ripartirsi il prezzo ricavato dalla vendita, in applicazione del principio generale della ripetizione dell'indebito.
Ovviamente, questa azione non può essere impedita da errori del ctu, poiché il terzo proprietario non può subire le conseguenze pregiudizievoli di fatti che non gli sono imputabili, accaduti peraltro in un giudizio di cui non è nemmeno parte.
