errore nella perizia su spese condominiali

Le informazioni relative alle spese condominiali insolute rappresentano un contenuto essenziale della perizia. Questo si ricava dall’art. 173 bis, n. 9 disp. att. c.p.c., ai sensi del quale la perizia deve contenere “l’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato”.

Il fatto che tuttavia esistano spese condominiali insolute, non vuol dire che di essa debba necessariamente rispondere il nuovo proprietario. Invero, ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.p.c. "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente".

Si tratta di una norma dettata dal legislatore al fine di ridurre al minimo il rischio che, avvenuto il trasferimento di proprietà della sua porzione da parte di un condomino moroso, gli altri si trovino loro malgrado a doversi far carico delle spese da lui non pagate.

La norma parla di “subentro”, e quindi opera a prescindere dalle modalità attraverso le quali la proprietà sia stata trasferita, e dunque essa si applica anche agli acquisti compiuti in sede esecutiva. Con riferimento alle vendite esecutive, il momento del subentro va individuato nella data di deposito in cancelleria del decreto di trasferimento (si veda, tra le molte, Cass. 16.4.2003, n. 6272), essendo quello il momento in cui si determina il trasferimento della proprietà, sebbene sia stato autorevolmente sostenuto (da minoritaria, per quanto autorevole, dottrina) che l’effetto traslativo si determini con l’aggiudicazione (secondo alcuni) o con il versamento del saldo (secondo altri).

Sussistendo la responsabilità solidale dell’acquirente prevista dall’art. 63 disp. att. cod. civ., l’amministratore di condominio può anche rivolgersi direttamente all’acquirente per il pagamento di quelle spese che il venditore non ha provveduto a pagare, salvo ovviamente il diritto di rivalsa dell’acquirente per il recupero di quanto sia stato costretto a versare al condominio.

Oggetto di responsabilità solidale sono le spese relative all'anno in corso e a quello precedente il trasferimento.

Per anno in corso si intende non l’anno solare (per intenderci, I° gennaio – 31 dicembre), bensì all’annualità. Così la giurisprudenza di legittimità, secondo la quale “In tema di ripartizione delle spese condominiali, l’espressione “anno in corso”, di cui al previgente art. 63, comma 2, disp. att. c.c. – ora, in seguito all’approvazione della l. n. 220 del 2012, art. 63, comma 4, disp. att. c.c. - va intesa, alla luce del principio della "dimensione annuale della gestione condominiale", con riferimento al periodo annuale costituito dall’esercizio della gestione condominiale, il quale può anche non coincidere con l’anno solare”. (Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 7395 del 22/03/2017). Nella stessa direzione si era espresso, in precedenza, Trib. Bolzano, 10-06-1999, secondo il quale “Il comma 2 dell'art. 63 disp. att. c.c. si riferisce all'anno di gestione e non all'anno solare nel circoscrivere al biennio anteriore all'acquisto dell'appartamento in condominio l'obbligo solidale dell'acquirente - condomino subentrante - di far fronte al pagamento dei contributi non versati dal precedente condomino”).

Quindi, al fine di verificare se sussiste responsabilità solidale dell'acquirente, occorre verificare se le spese condominiali non pagate dal precedente proprietario si riferiscono ad una delle due annualità indicate dalla norma.