Buonasera, espongo il mio caso se qualcuno può darmi consigli. Mi son aggiudicato all'asta un immobile in vendita da eredità giacente a Dicembre son in attesa di autorizzazione da consiglio dei giudici (ci vogliono mesi circa) Ho visionato la casa, la perizia non riportava abusi/anomalie, ero quindi tranquillo sull'acquisto. É una villa singola, sulla perizia viene scritto che é il risultato di una trasformazione da immobile destinato ad altro uso, avvenuta nel secondo dopoguerra. In qualità di aggiudicatario inizio a fare accesso agli atti in comune per controllare l'urbanistica e, con sorpresa, fatico a trovare le pratiche dell'abitazione. Chiamo quindi il perito che ha redatto perizia della procedura per chiedere aiuto, e lui si stupisce perché quella da lui fatta era una perizia di stima generica per il curatore ma non certo fatta per un asta, e che lui l'accesso agli atti non l'ha mai fatto aveva reperito solo alcune schede catastali e i pochi cenni storici erano frutto di sua conoscenza ma non certificata. Ora andremo a cercare pratiche eventualmente fatte da colui che aveva venduto immobile nel 58 al de cuius, ma allo stato attuale mentre il catasto é a posto la casa é un abuso unico a livello urbanistico. Se dovesse confermarsi cosa mi consigliate visto che la perizia utilizzata é inaccettabile presumo? Chiedo al giudice di bloccare tutta la procedura? Posso? Grazie
Eredità giacente
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- Ultimo messaggio 18 gennaio 2021
Pr gli immobili la cui costruzione sia iniziata in data anteriore al primo settembre 1967 non si pongono particolari problemi. Essi infatti possono circolare indipendentemente dalla loro regolarità urbanistico edilizia. Infatti, secondo il disposto dell’art. 40 l. 28 febbraio 1985 n. 47, gli immobili costruiti in epoca anteriore al 2 settembre 1967 sono liberamente commerciabili, qualunque sia l’abuso edilizio commesso dall’alienante, a condizione che, nell’atto pubblico di trasferimento, risulti inserita una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o da altro avente titolo, attestante l’inizio dell’opera in data anteriore al 2 settembre 1967, senza che rilevi, pertanto, ai fini della legittimità del trasferimento, la mancanza dell’attestazione di conformità della costruzione alla licenza edilizia ovvero la esistenza di una concessione in sanatoria (ovvero la domanda, ad essa relativa, corredata della prova dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione) (Cass. civ., sez. II, 22 agosto 1998, n. 8339).
Grazie per la cortese risposta, però devo dirle che non é del tutto esatto, io posso rifiutare tale dichiarazione e pretendere la conformità urbanistica, anche perché solo l'arte 1942 é un "tana libera tutti", l'arte 67 presuppone di avere comunque un disegno certificato dell'epoca (cosa che ad ora stiamo cercando). Detto questo dovrei agire io in sanatoria, e non so cosa mi potrà costare(chiaro che non son i 2/3k€che mi spaventano) ma sopratutto c'è il rischio che tale sanatoria non venga accettata (la casa ha bisogno di ristrutturazione, ad ora non é propriamente certa l'agibilità). Considerato che queste cose dalla perizia dovevano risultare e che é stata usata una perizia non corretta, e probabilmente non per colpa del perito, potrei chiedere l'annullamento dell'asta in questa fase transitoria?potrei rifiutarsi di firmare dal notaio e pretendere la sistemazione (se non ho capito male la vendita da eredità giacente é a tutti gli effetti una compravendita tra due parti anche se autorizzata dal giudice). Grazie.
Riporto uno stralcio da sito internet che parla di lavori ante 67.
Lavorincasa.it - Tutto sulla Casa Edifici ante 1967 e legittimità urbanistica Non sempre gli edifici ante 1967 sono legittimi, dipende dalla loro localizzazione in centro urbano o no e dai regolamenti, vincoli o normative di zona e di settore
Ante 67: legittimità ante operam e decreto semplificazioni
Ancora una volta parliamo della legittimità urbanistica degli immobili. Nuovamente, anche nel decreto semplificazioni:
Misure urgenti per la semplificazione e l'innovazione digitale. (20G00096) (GU Serie Generale n.178 del 16-07-2020 - Suppl. Ordinario n. 24) note: Entrata in vigore del provvedimento: 17/07/2020 Gazzetta Ufficiale Edificio Ante '67 si parla di legittimità ante operam, dato il noto criterio secondo il quale, per presentare qualsiasi progetto, che sia di ristrutturazione o di manutenzione ordinaria o straordinaria, abbiamo bisogno di graficizzare in via aprioristica l'edificio come è oggi, il noto ante operam, per poi graficizzare il nostro progetto, il cosiddetto post operam. Anche nel decreto semplificazioni di luglio 2020, il concetto viene ribadito come per gli edifici realizzati prima dell'entrata in vigore della legge ponte 1967 entrata in vigore il 1 settembre 1967, i citati edificiante 67,ma risulta necessario fare i dovuti chiarimenti.
Sembra importante fare chiarezza sulla necessità o meno, per gli immobili costruiti prima del 1 settembre 1967, di avere un titolo edlizio abilitativo originario oppure no.
L'equivoco è sorto a seguito della prassi consolidata di citare sugli atti di compravendita gli edifici ante 1967 così come previsto dalla Legge 28 febbraio 1985, n. 47:
Norme in materia di controllo dell'attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie. (GU Serie Generale n.53 del 02-03-1985 - Suppl. Ordinario) Gazzetta Ufficiale
In prima istanza:
art 17: Obbligo di citare negli atti di compravendita immobiliare gli estremi della licenza edilizia o concessione edilizia (oggi permesso di costruire) o concessione in sanatoria, pena nullità.
In seconda istanza:
per le opere iniziate anteriormente al 2 settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 2 settembre 1967. Tale dichiarazione puo' essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all'atto medesimo. art 40 Legge 47 del 1985, Gazzetta Ufficiale (legge 6 agosto 1967, n. 765 Legge ponte)
Preme sottolineare che queste specifiche riguardavano gli atti di trasferimento di immobili, non legittimavano la loro regolarità urbanistica aprioristicamente, né richiedevano dichiarazione sostitutiva di atto notorio a parte.
Da qui chiariamo che gli immobili costruiti prima del 1 settembre 1967, data di entrata in vigore della legge ponte, non sono tutti legittimi per legge, ma solo quelli esterni ai centri abitati, e vi spieghiamo di seguito perchè.
Attenzione, quindi, a non procedere con una vendita immobile non conforme urbanisticamente perchè la dichiarazione di atto nullo è dietro l'angolo
La prima legge urbanistica che regolamentò la costruzione dei fabbricati previo rilascio di licenza edilizia nei centri abitati, fu la Legge 17 agosto 1942, n. 1150
Venne poi la legge ponte che ampliò il dovere a tutti gli edifici sorti dopo la sua pubblicazione, anche per quelli realizzati fuori dai centri abitati o non
Edifici costruiti prima del 1942: bisogna sempre verificare l'esistenza di leggi vincolistiche previgenti o nulla osta previsti dai regolamenti edilizi comunali e/o prg esistenti.
Edifici costruiti dal 1942 al 1967: se edifici all'interno dei centri abitati - edifici realizzati in assenza o difformità dalla licenza risultano illeggittimi.
Edifici costruiti dal 1942 al 1967: edifici all'esterno dei centri abitati - edifici realizzati in assenza o in difformità da licenza risultano legittimi se non diversamente previsto dai regolamenti locali o leggi vincolistiche.
Confermiamo l’esattezza della nostra precedente risposta, che deriva direttamente dal dettato normativo, e che è confermata dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione, secondo la quale (Cass., sez. II, 20.3.2006, n. 6162), la quale ha aggiunto ai fini della legittimità del trasferimento non rileva neppure “la mancanza dell'attestazione di conformità della costruzione alla licenza edilizia ovvero la esistenza di una concessione in sanatoria" (conforme Cass., sez. II, 2.9.2011, n. 18039).
Ciò non toglie (e qui aggiungiamo un elemento che evidentemente avevamo dato per scontato, ma che scontato non è) che, se sono stati commessi abusi edilizi in data anteriore al 1° settembre 1967, siano comunque applicabili le sanzioni di carattere amministrativo previste in relazione alla tipologia di abuso commesso. Infatti, nella tabella allegata alla legge 47/1985 erano previste varie misure di oblazione a seconda dell’epoca di commissione dell’abuso e la prima fascia prevedeva le opere abusive commesse sino al 1° settembre 1967.
La vendita in sede esecutiva di un immobile abusivo non sanabile costituisce, secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione, una ipotesi di aliud pro alio, la quale legittima l'acquirente all'esercizio del rimedio risolutorio, ai sensi dell'art. 1489 c.c.
Problematica, invece è la individuazione delle modalità processuali attraverso le quali i rimedi di diritto sostanziale possono essere fatti valere, poiché sull'argomento si contendono il campo due tesi.
La prima ritiene l’aggiudicatario un acquirente tout court, e dunque, titolare degli stessi rimedi processuali generalmente riconosciuti in caso di vendita di aliud pro alio; la seconda invece argomenta nel senso che, poiché la vendita si inserisce nell’ambito di un iter processuale con regole sue proprie, ad essa soggiace, con la conseguenza che l’aliud pro alio deve essere fatto valere nei limiti dell’opposizione agli atti esecutivi.
Sul punto, in seno alla sezione terza della Corte di Cassazione si sono registrati entrambi gli orientamenti.
Invero, nella sentenza n. 4378 del 20 marzo 2012 (Pres. Filadoro, Est. Barreca), si è affermato, in continuità con precedenti arresti della giurisprudenza di legittimità (Cass. civ., Sez. III, 13 maggio 2003, n. 7294; Sez. II, 3 ottobre 1991, n. 10320) che mentre i soggetti del processo esecutivo, diversi dall’aggiudicatario, possono fare valere la diversità del bene venduto rispetto a quello staggìto soltanto con una (tempestiva) opposizione agli atti esecutivi avverso il provvedimento di aggiudicazione e gli atti successivi e conseguenti, l’acquirente aggiudicatario ha a disposizione gli stessi strumenti di tutela azionabili in caso di vendita volontaria.
In consapevole contrasto con questa pronuncia si è invece posta la sentenza n. 7708 del 2 aprile 2014, (Pres. Russo, Est. De Stefano), secondo cui l’aggiudicatario di un bene pignorato ha l’onere di far valere l’ipotesi di aliud pro alio (che si configura ove la cosa appartenga a un genere del tutto diverso da quello indicato nell’ordinanza, ovvero manchi delle particolari qualità necessarie per assolvere la sua naturale funzione economico-sociale, oppure risulti del tutto compromessa la destinazione della cosa all’uso che, preso in considerazione nell’ordinanza di vendita, abbia costituito elemento determinante per l’offerta di acquisto) con il solo rimedio dell’opposizione agli atti esecutivi e quest’ultima deve essere esperita comunque - nel limite temporale massimo dell’esaurimento della fase satisfattiva dell’espropriazione forzata, costituito dalla definitiva approvazione del progetto di distribuzione - entro il termine perentorio di venti giorni dalla legale conoscenza dell’atto viziato, ovvero dal momento in cui la conoscenza del vizio si è conseguita o sarebbe stata conseguibile secondo una diligenza ordinaria.
Quest’ultimo indirizzo è stato poi confermato, seppur meglio precisato, dalla sentenza 29 gennaio 2016, n. 1669, e dalla Ordinanza n. 11729 del 11/05/2017, le quali hanno affermato che il termine di cui all’art. 617 c.p.c. “decorre dalla conoscenza del vizio o delle difformità integranti la diversità del bene aggiudicato rispetto a quello offerto, occorrendo, conseguentemente, anche fornire la prova della tempestività della relativa opposizione all’interno del processo esecutivo”.
