Gli elementi contenuti nella domanda ci consentono una risposta solo parzialmente esaustiva.
Con riferimento al sequestro preventivo e conservativo penale, la circostanza per cui gli stessi siano stati cancellati risolve in radice un problema che avrebbe potuto essere assai spinoso, e che attiene alla dinamica dei rapporti tra sequestri penali e pignoramento.
Discorso diverso deve essere svolto a proposito del contratto preliminare in favore del fallimento.
Invero, occorrerebbe verificare se questo contatto di compravendita sia stato o meno trascritto.
Invero, ai sensi dell'art. 2645 bis c.c. (inserito dall' art. 3 D.L. 31.12.1996, n. 669 così come modificato dalla legge di conversione 28.02.1997, n. 30) i contratti preliminari (anche se sottoposti a condizione o relativi a edifici da costruire o in corso di costruzione), devono essere trascritti se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.
Questa trascrizione, ai sensi del secondo comma della citata disposizione, fa sì che la trascrizione del successivo contratto definitivo (o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del preliminare ovvero ancora della sentenza pronunciata ex art. 2932 c.c.) prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del preliminare medesimo.
Questo effetto (così detto prenotativo) cessa se entro un anno dalla data prevista per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione del preliminare, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo (o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale).
Ciò detto, pertanto, occorrerebbe verificare se:
1. il contratto preliminare è stato trascritto (contro il debitore), ed eventualmente quando,
2. quando era prevista la data della stipula del definitivo.
Se il preliminare fosse stato trascritto, ma comunque è passato più di un anno dalla data prevista per la stipula del definitivo o più di tre anni dalla data della trascrizione del preliminare e non sono state nel frattempo trascritte domande giudiziali dirette a produrre gli effetti del definitivo, la vendita ci sembra sicura.
Con riferimento al diritto di abitazione osserviamo quanto segue:
Il diritto di abitazione un diritto reale è disciplinato dagli artt. 1022 e ss c.c., a mente del quale “Chi ha il diritto di abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia”.
Inoltre, ai fini che qui interessano, ai sensi del successivo art. art. 1026 c.c. le disposizioni relative all’usufrutto si applicano, in quanto compatibili, all’uso e all’abitazione.
Orbene, poiché ai sensi dell’art. 2643, comma primo, n. 4 c.c., i contratti che costituiscono o modificano (tra gli altri) il diritto di abitazione sono soggetti a trascrizione, la conseguenza sarà che, in virtù di quanto previsto dall’art. 2644, 2914, 2915 e 2919 c.c., il diritto di abitazione, se trascritto in data successiva al pignoramento (o all’ipoteca), sarà inopponibile all’aggiudicatario.
In particolare, poi, ai sensi dell’art. 2812 c.c., il diritto di abitazione (come le servitù, il diritto di usufrutto e di uso), di cui sia stata trascritta la costituzione dopo l’iscrizione dell’ipoteca, si estingue con l’espropriazione del fondo ed il titolare del diritto è ammesso a partecipare alla distribuzione del ricavato con un diritto di preferenza rispetto ad altri creditori. In questo caso è opportuno che nel decreto di trasferimento sia dato conto dell’intervenuta estinzione del diritto di abitazione. Questa precisazione consentirà di annotare, a margine della trascrizione del diritto di abitazione, l’intervenuta estinzione.
In caso contrario (ove cioè il diritto di abitazione sia stato trascritto in data antecedente al pignoramento, o all’ipoteca), la proprietà del bene pignorato verrà trasferita come gravata dal diritto di abitazione e gli atti espropriativi non possono pregiudicare il titolare dello stesso.
