DIFFORMITà TRA QUANTO INSERITO NEL BANDO DI VENDITA E NELLA PERIZIA

L'analisi del tema posto richiede alcune premesse.

Una delle più importanti attività del professionista delegato attiene alla predisposizione dell’avviso di vendita.

Esso, secondo la prevalente opinione dottrinaria, non è considerabile un’offerta al pubblico, ma una provocatio ad offerendum, nel senso che si tratta di un atto della procedura esecutiva con la quale l'ufficio non formula una offerta di acquisto rivolta alla generalità dei potenziali interessati, ma invita questi a formulare una propria proposta, destinata ad essere accettata dagli organi della procedura.

"L'avviso della vendita" (così si intitola l'art. 570 c.p.c.) è l'atto mediante il quale si dà "pubblico avviso" dell'ordine di vendita impartito dal giudice dell'esecuzione, e nel quale devono essere indicati:

i dati dell'immobile,

il prezzo base,

il sito internet sul quale è possibile visionare la relazione di stima (e l'ordinanza di vendita).

il nome ed il recapito del custode,

l'avvertimento che maggiori informazioni, anche relative alle generalità del debitore, possono essere fornite dal professionista delegato a chiunque vi abbia interesse (letteralmente la norma prevede che queste informazioni siano rilasciate dal cancelliere, ma in caso di delega delle operazioni di vendita l'art. 591 bis dispone che le attività del cancelliere siano compiute dal professionista delegato presso il suo studio).

Questa norma deve essere letta congiuntamente all'art. 490 cpc, il quale detta le regole pubblicitarie minime cui deve essere sottoposto sia l'avviso di vendita che la relazione dello stimatore e l'ordinanza di vendita adottata dal giudice ai sensi dell'art. 569 c.p.c..

Dal combinato disposto di queste due disposizioni si evince a nostro giudizio il dato per cui l'avviso di vendita costituisce un documento concorrente, insieme alla perizia di stima ed alla ordinanza di vendita, a fornire all'offerente il bagaglio informativo necessario a valutare la convenienza di una offerta di acquisto.

Non riteniamo che possa, per questa ragione, ricavarsi un ordine di prevalenza di uno di questi atti rispetto agli altri in termini di maggiore o minore attendibilità dei dati in ciascuno di essi contenuti.

Ognuno di loro, infatti, concorre nel fornire il paniere informativo messo a disposizione degli interessati.

Il precipitato di questa impostazione, a nostro avviso, è quello per cui il contrasto oggettivo tra i dati contenuti nell'uno e nell'altro documento rende semplicemente incerta l'informazione (si pensi, ad esempio, alla diversa identificazione catastale contenuta nella perizia e nell'avviso di vendita) e quindi il soggetto interessato non può fare affidamento su un dato piuttosto che sull'altro, dovendosi rivolgere al professionista delegato per chiedere quelle maggiori informazioni, esercitando quella facoltà che in questi termini gli è riconosciuta dal richiamato art. 570, con la conseguenza che non potrà dolersi, ex post, di questa asimmetria informativa, evincibile dagli atti.

Interessanti spunti di riflessione provengono, in argomento, dalla vicenda affrontata da Cass. civ., sez. III, 18 luglio 2011, n. 15729.

Il caso esaminato dai giudici di legittimità traeva origine da un ricorso in opposizione agli atti esecutivi con cui il debitore esecutato aveva impugnato il provvedimento di aggiudicazione asserendo che lo stesso era inficiato da nullità, essendo nulli sia l’avviso di vendita predisposto dal notaio, sia le attività pubblicitarie successive, a causa dell’errata indicazione della superficie del terreno subastato, individuata in mq. 102,70, invece che in mq. 102.270. Con sentenza del 5 maggio 2008 il Tribunale di Roma rigettava l’opposizione.

Nell’unico motivo di ricorso si denunciava la violazione dell’art. 490 c.p.c., sostenendosi che il Giudice di merito avrebbe fatto malgoverno della predetta disposizione, non avendo considerato che la mancata ottemperanza all’obbligo di dare pubblicità all’avviso di vendita è riscontrabile anche nell’ipotesi in cui la pubblicità stessa sia gravata da vizi e non sia intervenuta nei termini prescritti dalla legge, con conseguente nullità dell’atto di vendita, nullità opponibile all’aggiudicatario, non operando, in parte qua, la norma di cui all’art. 2929 cod. civ.

La Cassazione ritiene le censure infondate.

Osserva che il Giudice di primo grado ha ritenuto giuridicamente irrilevante l’erronea indicazione dell’estensione del terreno staggìto nell’avviso d’asta predisposto dal notaio in quanto:

- la pubblicità apparsa sul quotidiano era stata bene eseguita, essendo ivi stata correttamente indicata la consistenza del bene;

- sulla pagina internet era stata pubblicata la perizia integrale;

- conseguentemente, in definitiva, l’errore materiale verificatosi nell’avviso non poteva realmente ingannare i partecipanti all’incanto, essendo facilmente riconoscibile sia in base alle risultanze della consulenza tecnica, sia in base a criteri di elementare buon senso, essendo evidente che una superficie di mq. 102,70 non poteva andare all’asta a un prezzo base di più di un milione di Euro;

-   il prezzo di aggiudicazione era stato superiore a quello di stima.

Ciò significa, secondo la Corte, che il Giudice di merito ha addotto, a sostegno della scelta operata in dispositivo, la riconoscibilità dell’errore, quale elemento consustanziale alla sua emersione sul piano giuridico.

In definitiva, una informazione riconoscibile come imprecisa, perché contraddittoria, non è suscettibile di essere considerata affidabile da un potenziale offerente, il quale se cinonostante decide di formulare una offerta di acquisto non può successivamente dolersi di alcunchè, in quanto gli errori in cui è incorso erano riconoscibili.

In questa medesima direzione è possibile riportare quanto affermato da Cass. civ., sez. III, 2 aprile 2014, n. 7708, secondo la quale “l’atto riguardo al quale l’aggiudicatario forma il suo consenso o deve potere fare affidamento per formarlo, anche in quanto proveniente da un ufficio giudiziario all’esito di un’attività che si presume la più corretta - oltre che imparziale - possibile, siccome disinteressatamente volta alla attuazione oggettiva di un diritto per esigenze superiori di corretto funzionamento dello schema di trasformazione di un cespite del patrimonio del debitore nel denaro necessario al soddisfacimento dei suoi debiti.

Risulta naturale allora che la formazione della volontà stessa dell’aggiudicatario, cioè la sua determinazione ad offrire alla vendita forzata, non deve essere viziata, vale a dire non dipendere da ciò, che egli sarebbe stato indotto senza sua colpa in errore sulla struttura o sulla natura stesse della cosa oggetto del trasferimento, per causa dipendente da atti della procedura espropriativa, quali la sua descrizione nel bando".