La risposta all’interrogativo formulato richiede talune preliminari considerazioni.
Ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente".
Per anno in corso si intende non l’anno solare (per intenderci, I° gennaio – 31 dicembre), bensì all’annualità. Così la giurisprudenza, la quale ha osservato che “In tema di ripartizione delle spese condominiali, l’espressione “anno in corso”, di cui al previgente art. 63, comma 2, disp. att. c.c. – ora, in seguito all’approvazione della l. n. 220 del 2012, art. 63, comma 4, disp. att. c.c. - va intesa, alla luce del principio della "dimensione annuale della gestione condominiale", con riferimento al periodo annuale costituito dall’esercizio della gestione condominiale, il quale può anche non coincidere con l’anno solare”. (Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 7395 del 22/03/2017. Nella stessa direzione si era espresso, in precedenza, Trib. Bolzano, 10-06-1999, secondo il quale “Il comma 2 dell'art. 63 disp. att. c.c. si riferisce all'anno di gestione e non all'anno solare nel circoscrivere al biennio anteriore all'acquisto dell'appartamento in condominio l'obbligo solidale dell'acquirente - condomino subentrante - di far fronte al pagamento dei contributi non versati dal precedente condomino”).
Dunque al fine di individuare le spese condominiali insolute occorre avere riguardo al biennio considerato dalla norma.
Non è poi detto che queste spese coincidano con quelle indicate in perizia. Invero, occorre considerare che secondo la giurisprudenza (si veda, tra le molte, Cass. 16.4.2003, n. 6272) e la dottrina maggioritaria è il decreto di trasferimento l’atto che determina il trasferimento della proprietà in capo all’aggiudicatario, sebbene sia stato autorevolmente sostenuto che l’effetto traslativo si produca con l’aggiudicazione (secondo alcuni) o con il versamento del saldo (secondo altri).
Se così è, siamo dell’avviso che il biennio da considerare vada individuato partendo dalla data del decreto di trasferimento, con la conseguenza che il biennio da considerare potrebbe essere diverso da quello indicato eventualmente in perizia.
Quanto al diritto di conoscere l’imposto delle spese svolgiamo le osservazioni che seguono.
Ai sensi dell'art. 1130, n. 9, c.c., l'amministratore deve fornire l'attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso al "condomino che ne faccia richiesta". Tale non è il custode giudiziario, o comunque non lo è il custode della cosa pignorata (in questi termini si è espresso Tribunale Roma Sez. V, 06/04/2009, con riferimento al diritto del custode dell'immobile pignorato a partecipare all'assemblea condominiale), a meno che non si voglia ritenere (come pure è stato detto in dottrina e come ritenuto in alcuni tribunali) che gli oneri condominiali rientrino nelle spese prededucibili (analogamente a quanto avviene in sede fallimentare in forza dell'art. 30, L. 11/12/2012, n. 220 se divenute esigibili ai sensi dell'articolo 63, primo comma, disp. att. c.c.), anche se la giurisprudenza di legittimità sembra essere di contrario avviso, (cfr Cass. civ. Sez. III, 22-06-2016, n. 12877 la quale ha ritenuto essere spese per atti necessari del processo solo quelle strumentali alla conservazione dell'integrità materiale dell'immobile pignorato).
Tanto meno, allora, la richiesta può provenire da un qualunque cittadino.
Aggiungasi tra l'altro che il legislatore ha individuato in capo ad uno specifico soggetto, l'esperto stimatore, il compito di accertare e verificare lo stato degli oneri condominiali, i cui esiti devono confluire all'interno dell'elaborato peritale, così come previsto dall'art. 173 bis, n. 9 disp. att. c.p.c., ai sensi del quale la perizia deve contenere “l’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato”.
Va ancora aggiunto che le spese condominiali indicate in perizia potrebbero non essere quelle poi gravanti sull'acquirente, poiché alla data del decreto di trasferimento il biennio di riferimento potrebbe mutare.
Proprio quest'ultimo dato, tuttavia, potrebbe costituire il presupposto per accedere ad una diversa soluzione, la quale consiste nel dire che, poiché le spese condominiali gravanti sull'acquirente mutano nel corso della procedura in quanto cambia il biennio di riferimento, e poiché compito del custode è quello di conservare ed amministrare il bene in funzione della sua collocazione sul mercato, proprio questa funzione lo legittima a richiedere questo dato all'amministratore di condominio, poiché si tratta di elemento capace di incidere sulla determinazione del mercato ad offrire.
È chiaro, sulla scorta di quanto abbiamo detto, che tutto cambia in caso di fallimento, poiché il curatore in questo caso subentra integralmente nella posizione giuridica del fallito con riferimento a tutto il suo patrimonio, sicché ha nei confronti del condominio tutti i diritti del condomino fallito, e quindi può (e deve girare queste informazioni ai potenziali acquirenti).
