Il quesito posto contiene in sé due interrogativi.
Il primo attiene alla possibilità che l’offerente prenda visione del contratto di locazione avente ad oggetto l’immobile.
Il secondo concerne la eventualità che la presenza di minori all’interno del cespite possa in qualche misura rallentare le operazioni di liberazione.
A proposito del primo interrogativo osserviamo che il rifiuto oppostole dal delegato è illegittimo.
Non esiste, in primis, alcun problema di privacy. Infatti, "in tema di protezione dei dati personali, non costituisce violazione della relativa disciplina il loro utilizzo mediante lo svolgimento di attività processuale giacché detta disciplina non trova applicazione in via generale, ai sensi degli artt. 7, 24 e 46-47 del d.lgs. n. 193 del 2003" (Sez. U, 08/02/2011, n. 3034), essendo stato altresì aggiunto che "La diffusione di dati personali in sede giudiziaria è lecita, anche senza il consenso dell'interessato, purché finalizzata alla difesa tecnico-giuridica, essendo illecita, viceversa, ove diretta a screditare, agli occhi del giudice di appello, il giudice che ha pronunciato la sentenza impugnata" (Cass., sez., 3, 28/08/2013 n. 19790).
Aggiungiamo inoltre che i dati del contratto di locazione (opponibile o non opponibile che sia) devono obbligatoriamente essere messi a disposizione dell’offerente.
A questo proposito riteniamo che la risposta debba partire dalla lettura dell’art. 173 bis, comma 1 n. 3 disp. att. c.p.c., a mente del quale dalla relazione di stima dell’esperto deve risultare “lo stato di possesso del bene, con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento”
Questo vuol dire che l’eventuale esistenza di un contratto di locazione deve costituire corredo necessario del fascicolo dell’esecuzione, a prescindere dal fatto che tale contratto sia o meno opponibile all’aggiudicatario.
Tale contratto, in particolare, costituisce un allegato della relazione di stima dell’esperto, e dunque deve essere reso visibile a chiunque ai sensi dell’art. 490, comma secondo, c.p.c.
In definitiva, se esiste un contratto di locazione, tale contratto di locazione deve essere stato acquisito dall’esperto stimatore (si ricordi a questo proposito che ai sensi dell’art. 18 d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, l’agenzia delle entrate è tenuta, su autorizzazione del Giudice, a rilasciare copia degli atti registrati anche a soggetti diversi dalle parti o da coloro nel cui interesse la registrazione di un atto è stata eseguita), e deve essere oggetto di pubblicazione unitamente all’avviso di vendita.
Così ricostruita la cornice normativa di riferimento, riteniamo che il potenziale acquirente abbia diritto a che il contratto di locazione sia accessibile a chiunque mediante pubblicazione. Se questo non è avvenuto si può chiedere che il professionista delegato ponga rimedio all’inadempienza mettendo a disposizione il contratto.
Il suggerimento è quello di diffidare il custode formalmente (a mezzo pec o raccomandata a.r.), rappresentando che eventuali inadempienze saranno sottoposte all’attenzione del giudice dell’esecuzione.
A proposito del secondo interrogativo osserviamo che la presenza di minori non costituisce causa impeditiva dell’esecuzione, (anche se in concreto potrebbe esservi un rinvio delle operazioni).
Quando in sede di accesso all’immobile il custode (o l’ufficiale giudiziario, a seconda che si proceda ex art. 650, comma quarto, ovvero ex art. 605 e ss c.p.c.) riscontri la presenza di minori, normalmente rinvia ad altra data l’accesso, allertando preventivamente i servizi sociali del comune nel quale si trova l’immobile, i quali sono invitati a verificare se è necessario procedere ad adottare provvedimenti a loro tutela.
A questo proposito è bene ricordare che ai sensi dell’art. 128 d.lgs 31.3.1998, per servizi sociali “si intendono tutte le attività relative alla predisposizione ed erogazione di servizi, gratuiti ed a pagamento, o di prestazioni economiche destinate a rimuovere e superare le situazioni di bisogno e di difficoltà che la persona umana incontra nel corso della sua vita, escluse soltanto quelle assicurate dal sistema previdenziale e da quello sanitario, nonché quelle assicurate in sede di amministrazione della giustizia”, e che ai sensi del successivo art. 132, sono trasferite ai comuni i servizi sociali relativi a:
a) i minori, inclusi i minori a rischio di attività criminose;
b) i giovani;
c) gli anziani;
d) la famiglia;
e) i portatori di handicap, i non vedenti e gli audiolesi;
f) i tossicodipendenti e alcooldipendenti;
g) gli invalidi civili.
