Consulenza Tecnica d'Ufficio e scioglimento comproprietà

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  • Ultimo messaggio 03 settembre 2020
  • Argomento risolto
frank70 pubblicato 23 agosto 2020

Sono proprietario della metà indivisa di un box auto col mio coinquilino. Il box è adiacente e comunicante col mio appartamento. Vista la situazione a dir poco singolare ho cercato di trovare un accordo sul prezzo per acquistare l'altra metà del box dal vicino - che abita al piano superiore - ma non ci sono riuscito. Ho pertanto avviato la procedura per lo scioglimento del vincolo di comproprietà.

Il mio vicino non ha mai parcheggiato la sua auto nel box per le ridotte dimensioni del vano.

Alcuni anni fa, dopo averlo comunicato al mio coinquilino, ho demolito e ricostruito il muro che separe il box dal mio appartamento, facendolo avanzare di poco più di un metro. Questa modifica interessa la porzione del box a me assegnata in base alla ripartizione suggerita dall'impresa di costruzioni e accettata da me e dal mio vicino con apposita scrittura.

Tale modifica come può influire sulla priocedura? Visto che il box comunica col mio appartamento, il giudice disporrà l'assegnazione a me dela metà del vicino previa liquidazione a lui del valore di stima? Grazie 

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inexecutivis pubblicato 25 agosto 2020

Non siamo sicuri di aver ben inteso i termini della questione. Se non abbiamo capito male, il box è stato allargato utilizzando una parte del suo appartamento. In questo caso si potrebbe dire che il cespite che risulta in comproprietà (il box, appunto) le apparterrebbe per una quota superiore al 50%, sicché lei potrebbe aver diritto ad ottenere l’assegnazione dell’intero in forza dell’art. 720 c.c.

Si tratta tuttavia di una interpretazione della situazione di fatto che non è pacifica. Invero, si potrebbe obiettare (atteso che l’unione o commistione, quale modo di acquisto della proprietà, non riguarda i beni immobili ma solo i mobili) la comproprietà riguardi solo l’area originaria, di cui ciascuno dei comproprietari ha una quota del 50%, con la conseguenza che, non potendo procedersi all’attribuzione dell’intero, dovrà seguirsi la strada della estrazione a sorte, prescritta dall’art. 729, previo ripristino della originaria condizione del box.

Così riassunti i termini della questione il suggerimento che offriamo è quello di: chiedere in prima battuta l’assegnazione dell’intero deducendo la titolarità di una quota maggiore; in subordine, chiedere la vendita dell’intero deducendo la non comoda divisibilità.

frank70 pubblicato 26 agosto 2020

Grazie innanzitutto per l'utile risposta. Preciso che con la demolizione e ricostruzione del muro ho ristretto la porzione del box di mia proprietà.

Aggiugo che in tutte le altre palazzine presenti nella lottizzazione, idenitche a quella che divido col mio coinquilino, il box al piano inferiore è di proprietà esclusiva dell'appartamento al piano inferiore.

Questo perché, sia dal punto di vista logistico, sia dal punto di vista della salvaguardia del mio diritto al riposo, la situazione che ho ereditato quando ho acquistato appartamento e posto auto è letteralmente ingestibile.

Appartamento e posto auto dovevano essere acquistati dai genitori del mio coinquilino, andando a costiuire di fatto una proprietà unica, ma l'affare non andò in porto e tutti i tentativi che ho fatto di acquistare il posto auto del mio coinquilino sono risultati vani per le sue pretese economiche a dir poco assurde.

Con la procedura di scioglimento del vincolo punto all'assegnazione dell'intero e sono molto interessato ai Vostri consigli. Grazie.

 

inexecutivis pubblicato 29 agosto 2020

Purtroppo non possiamo dirle più di quanto non abbiamo già precisato, poichè a tal fine occorrerebbe procedere ad un attento studio degli atti. Consideri, comunque, che se non sarà possibile la divisione in natura il giudice disporrà (salvo che qualcuno dei comproprietari non abbia diritto all'assegnazione dell'intero e lo chieda) la vendita dell'intero, ed in quel caso anche il comproprietario potrà parteciparvi, chiedendo poi in sede di versamento del prezzo di poter trattenere la quota parte di esso cui avrebbe comunque diritto in sede di distribuzione del ricavato.

Facciamo un esempio: se il bene in comproprietà al 50% tra due soggetti si vende a 100, ad uno dei comproprietari e le spese di esecuzone ammontano a 10, il comproprietario acquirente potrà chiedere di versare 45 (la cosa non è espressamente prevista dalla legge ma secondo noi è legittima), vale a dire l'importo di 50- le spese di esecuzione a suo carico.

frank70 pubblicato 02 settembre 2020

Grazie per le utilissime indicazioni. Per chiudere faccio un'ultima domanda: quali condizioni di solito devono verificarsi affinché l'intero sia assegnato a uno dei due comproprietari? Io ne ho indicate alcune sopra (problemi logistici non risolvibili, salvaguardia di diritti fondamentali di uno dei due comproprietari) ma potrei indicarne altre che credo possano influire sulla decisione finale. Grazie

P.s.: è possibile stabilire un contatto privato con uno dei consulenti di InExecutivis.it per un attento studio degli atti e per conoscere i relativi costi?

inexecutivis pubblicato 03 settembre 2020

Rispondiamo alla richiesta di ulteriori delucidazioni osservando quanto segue.

A norma dell’art. 720 c.c. si procede alla vendita dell’intero quando gli immobili da dividere non sono comodamente divisibili, o quando il loro frazionamento recherebbe pregiudizio alle ragioni della pubblica economia e dell’igiene.

Come si vede, (e tralasciando i motivi di indivisibilità dettati da ragioni pubbliche), il legislatore parla genericamente di immobili non comodamente divisibili.

Il concetto è stato riempito dalla dottrina e dalla giurisprudenza ritenendo non comodamente divisibili quegli immobili che non sono oggettivamente divisibili da un punto di vista strutturale, o quegli immobili la cui divisione richiederebbe costi esorbitanti rispetto al valore delle quote da attribuire a ciascuno dei condividenti. Generalmente si ritiene in giurisprudenza non comodamente divisibile quell’immobile i cui costi di divisione superano il 15 – 20% del valore di ciascuna quota.

Si tenga comunque presente che secondo la giurisprudenza “Il criterio indicato dall'art. 720 cod. civ., secondo cui gli immobili non comodamente divisibili compresi nell'eredità devono essere attribuiti preferibilmente per intero ad uno dei coeredi avente diritto alla quota maggiore con addebito dell'eccedenza, integra un criterio di massima da cui il giudice di merito può discostarsi attribuendo l'intero alla pluralità degli altri coeredi che ne abbiano fatto congiuntamente richiesta quando, secondo il suo prudente apprezzamento, ricorrono ragioni di opportunità” (Cass. Sez. II, 23/10/2001, n. 12998).

Purtroppo non possiamo fornire i contatti dei nostri esperti, poichè il forum non si propone come un servizio di consulenza, ma come un'agorà di discussione aperta sul mondo delle esecuzioni.

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