Buonasera,
sto valutando con particolare interesse l’acquisto della mia prima casa tramite il canale delle aste immobiliari. Essendo un neofita del settore sto cercando di reperire informazioni tramite diversi canali e riconosco che grazie a questo forum sto imparando tantissimo, per cui vi ringrazio per il servizio offerto. Detto questo vorrei porre la vostra attenzione non solo su questioni normative ma anche su una questione “etica” legata alle aste.
Sto seguendo 2 aste immobiliari, entrambi gli immobili occupati degli esecutati che sono i proprietari, entrambi con figli minorenni che vivono in quella casa. Sinceramente l’idea di buttare una famiglia fuori di casa penso faccia ribrezzo a tutti per cui mi chiedo, come devo comportarmi durante le prossime visite agli immobili?? Sicuramente le visite avverranno in presenza della famiglia esecutata, secondo voi è opportuno parlare con loro e capire che intenzioni hanno? Hanno diritto ad una specie di priorità nel caso in cui decidessero di riacquistare la casa?
Le mie perplessità sono state ulteriormente rafforzate dal consulente di banca che durante le informazioni sul mutuo mi ha “scoraggiato” ad operazioni in cui gli esecutati occupano l’immobile, consigliandomi vivamente di ricercare immobili liberi, ponendo anche lui una questione etica della serie : perché devi buttare fuori da casa una famiglia? Chiaramente le mie perplessità aumentano, per cui vorrei chiedervi consiglio su come relazionarmi con gli esecutati durante le visite... e se decidessi di andare a fondo c’è un modo per “mediare” con gli esecutati in modo da garantire una cessione che non sia troppo burrascosa?
Grazie anticipatamente
In primis grazie per i complimenti, sempre graditi.
Venendo la merito della questione, rispondiamo alla domanda offrendo il nostro punto di vista sia (per quel che conta) etico che giuridico.
Sotto il promo versante non abbiamo né la legittimazione né la presunzione di offrire giudizi o valutazioni “morali”.
Comprendiamo le perplessità e l’imbarazzo espresso nella domanda, ma ci limitiamo a suggerire una valutazione di più ampio respiro.
Una società organizzata, una democrazia evoluta, impone che “pacta sunt servanda”; il rispetto delle regole è uno dei postulati della democrazia.
Le esecuzioni forzate (individuali o fallimentari che siano) il presupposto da cui si parte, e che ne è alla base, è il mancato rispetto di una regola, che è quella per cui il soggetto (debitore) obbligato al pagamento di una somma di danaro nei confronti di un altro soggetto (creditore) è tenuto ad adempiere.
L’esecuzione forzata è dunque lo strumento attraverso il quale il creditore è messo nelle condizioni di ottenere la tutela del suo diritto quante volte il debitore quel diritto gli nega.
Quindi, un compiuto approccio al mondo delle esecuzioni non deve trascurare il fatto che essa nasce non per esercizio di “cattiveria”, ma per garantire al creditore di avere ciò che gli spetta, e che l’esecutato ingiustamente gli nega.
Aggiungiamo, sempre da un punto di vista “etico” che uno dei cardini in cui deve poter contare un sistema economico che voglia prosperare, e che quindi sia in grado di generare ricchezza per l’intera popolazione di un Paese è quello per cui il creditore deve essere posto nelle condizioni di poter recuperare in tempi ragionevoli i suoi crediti, poiché se quel creditore non può contare su questa possibilità non erogherà credito, non investirà, non produrrà ricchezza, non sarà disposto ad eseguire le proprie prestazioni in cambio di denaro; quale banca, ad esempio, concederà un finanziamento se non potesse contare sulla possibilità di recuperare il credito in caso di inadempimento del debitore? Quale azienda fornirebbe i propri prodotti e servizi se dovesse contare esclusivamente sul buon cuore dei propri clienti? Quale lavoratore presterebbe la propria opera se non godesse di strumenti di garanzia del pagamento del proprio salario?
Ciò detto sul piano “etico” (e di più non aggiungiamo non avendo titolo alcuno per farlo) e venendo al crinale giuridico, osserviamo che lo spartiacque deve essere compiuto tra procedure esecutive in cui il pignoramento sia stato notificato prima del 13 febbraio 2019, e procedure in cui il pignoramento sia successivo.
Invero, per le procedure iniziate prima di questa data continuerà ad applicarsi il previgente art. 560 c.p.c., a mente del quale il giudice dell’esecuzione ordina la liberazione dell’immobile pignorato:
quando non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare lo stesso, o parte dello stesso,
quando revoca l’autorizzazione, se concessa in precedenza
al più tardi quando provvede all'aggiudicazione.
Invece, in base al nuovo arti. 560 (nel testo riscritto dall’art. 4, comma 2, d.l. 14/12/2018, n. 135, convertito dalla legge 11/2/2019, n. 12, pubblicata sulla Gazz. Uff. n. 36 del 12/2/2019) il debitore ed i familiari che con lui convivono, non perdono il possesso dell'immobile e delle sue pertinenze sino al decreto di trasferimento, salvo quanto previsto dal sesto comma, e l’ordine di liberazione non può essere pronunciato prima della pronuncia del decreto di trasferimento, con la conseguenza che se il debitore che abita l’immobile con la sua famiglia osserverà i doveri che la nuova disposizione gli impone (conservare il bene pignorato con la diligenza del buon padre di famiglia e ne mantengano e tutelino l’integrità, consentire il diritto di visita, osservare gli alri obblighi che la legge pone a suo carico), il procedimento di liberazione potrà iniziare solo a decreto di trasferimento pronunciato.
