Chiarimenti perizia - Il contratto di locazione potrebbe essere inopponibile all’esecuzione

Cerchiamo di rispondere separatamente a ciascuna delle domande formulate.

Opponibilità della locazione.

Il fatto che il canone di locazione sia inferiore di oltre 1/3 rispetto al un giusto canone di mercato a nostro avviso rende la locazione inopponibile all’aggiudicatario.

Infati, l’art. 2923 c.c., nel disciplinare i rapporti tra locatore ed acquirente distingue quattro ipotesi:

1.    Locazioni di durata fino a nove anni: sono opponibili alla procedura se hanno data certa anteriore al pignoramento, laddove la data certa si ricava prevalentemente dalla registrazione del contratto, ai sensi dell’articolo 2704 c.c.;

2.    Locazioni di durata superiore nove anni: sono opponibili alla procedura se trascritte nei registri immobiliari prima del pignoramento. Ovviamente, ove la locazione ultranovennale non sia stata trascritta, essa sarà opponibile nei limiti del novennio, sempre che abbia comunque data certa.

3.    Locazioni prive di data certa: sono opponibili alla procedura se la detenzione è anteriore al pignoramento

4.    Locazioni il cui prezzo sia inferiore di un terzo a quello giusto o a quello risultante dalle precedenti locazioni: esse sono inopponibili alla procedura.

Infine, deve ricordarsi l’art. 1, comma 346 L. 30/12/2004, n. 311, il quale così recita: “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli (e quindi sono inopponibili all’aggiudicatario) se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.

(per ulteriori approfondimenti rimandiamo ad una completa trattazione sui rapporti tra pignoramento e locazione pubblicata su https://www.inexecutivis.it/home/).

Quanto alla difformità catastale, ci sembra un errore veniale non rilevante ai fini della concessione del mutuo, anche se vi sono istituti di credito più “esigenti” di altri.

Quanto alle spese condominiali, osserviamo quanto segue.

Ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente".

L’espressione "anno in corso" si riferisce non già all’anno solare, ma all’annualità di esercizio.

Questa precisazione è condivisa da dottrina e giurisprudenza; quest’ultima ha infatti osservato che “In tema di ripartizione delle spese condominiali, l’espressione “anno in corso”, di cui al previgente art. 63, comma 2, disp. att. c.c. – ora, in seguito all’approvazione della l. n. 220 del 2012, art. 63, comma 4, disp. att. c.c. - va intesa, alla luce del principio della "dimensione annuale della gestione condominiale", con riferimento al periodo annuale costituito dall’esercizio della gestione condominiale, il quale può anche non coincidere con l’anno solare”. (Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 7395 del 22/03/2017 (negli stessi termini, in precedenza, Trib. Bolzano, 10-06-1999, secondo il quale “Il comma 2 dell'art. 63 disp. att. c.c. si riferisce all'anno di gestione e non all'anno solare nel circoscrivere al biennio anteriore all'acquisto dell'appartamento in condominio l'obbligo solidale dell'acquirente - condomino subentrante - di far fronte al pagamento dei contributi non versati dal precedente condomino”).

Fatta questa premessa, è evidente che le spese condominiali indicate in perizia potrebbero non essere quelle che l’aggiudicatario sarà chiamato a dover versare, in quanto non è detto che il biennio in corso alla data del decreto di trasferimento sia quello considerato dal perito.