Casa all'Asta Occupata

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  • Ultimo messaggio 30 novembre 2018
ilcalabro69 pubblicato 29 ottobre 2018

Buonasera,

Sono interessato ad una casa all'asta che risulta occupata con contratto di affitto tipo 4+4, stipulato il 18/04/2015, con scadenza il 01/04/2019. L'affitto e' stato registrato con data certa prima del pignoramento ed e' quindi opponibile.

Oggi ho contattato il curatore fallimentare chiedendo se l'immobile restera' occupato fino al 01/04/2023 visto che la data dell'asta e' tra poche settimane, quindi meno dei 6 mesi necessari per disdire un contratto 4+4.

Come risposta ho ricevuto quanto segue:

"In realtà la procedura di liberazione è già stata mandata avanti e quindi, nei prossimi mesi, l’immobile sarà liberato."

Credete sia il caso di chiedere dei documenti che certifichino quanto asserito dal curatore fallimentare?

Cosa si intende per procedura di liberazione mandata avanti? 

Vi rigrazio in anticipo per la risposta.

Saluti,

 

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inexecutivis pubblicato 30 ottobre 2018

Dalla risposta che ha ricevuto dal curatore ricaviamo il convincimento per cui le possibilità sono due:

o si tratta di un contratto che è stato risolto per morosità del conduttore, oppure si è in presenza di un contratto stipulato a canone vile (cioè con canone inferiore di oltre un terzo rispetto a quelli di mercato), come tale non opponibile all'aggiudicatario in forza della previsione di cui all'art. 2923 cc.

Se il curatore parla di "procedura di liberazione", evidentemente si riferisce ad una esecuzione per rilascio attivata ai sensi degli artt. 605 e ss cpc.

ilcalabro69 pubblicato 30 ottobre 2018

Grazie per la risposta.

Potrebbe essere invece che il curatore fallimentare intendeva dire che il tribunale o chi per esso, abbia dato disdetta del contratto di locazione entro i termini di legge, e che conseguentemente non ci sarà alcuna proroga del contartto per il secondo quadriennio?

Il giudice ha la facolta' di disdire alla prima scadenza del contratto di affitto?

Saluti,

ilcalabro69 pubblicato 30 ottobre 2018

Buona sera,

Questo e' quanto ricevuto oggi dal curatore in risposta alle mia richiesta di spiegazioni:

"Il contratto di affitto è stato disdettato alla prima scadenza già nel mese di novembre 2017, rispettando quindi i termini del preavviso, per questo sull’avviso di vendita viene indicato il giorno 1/4/2019 come data di scadenza.

L’inquilino è regolare e, pertanto, non sono in corso pratiche di liberazione dell’immobile.

In caso di aggiudicazione, l’aggiudicatario dovrà subentrare nel contratto almeno sino alla data di scadenza indicata."

Quindi confermare che l'immobile sara' libero gia' alla prima scadenza?

Immagino quindi che spettera' a me liberare l'immobile qualora l'attuale affittuario facesse resistenza dopo la prima scadenza?

Vi rigrazio in anticipo per la cortese risposta.

Saluti,

inexecutivis pubblicato 31 ottobre 2018

Nella precedente risposta avevamo escluso che fosse stata inviata disdetta poiché nella domanda avevamo letto che il curatore aveva dichiarato che "la procedura di liberazione è già stata mandata avanti e quindi, nei prossimi mesi, l’immobile sarà liberato", il che lasciava escludere che la procedura si fosse già munita di decreto di sfratto per finita locazione per la semplice ragione che la locazione non è ancora scaduta.

 

Dalle precisazioni che le sono state rese ricaviamo la seguente considerazione: se il decreto di trasferimento dovesse intervenire prima della data di scadenza, la procedura di rilascio sarà a carico dell'aggiudicatario, poiché egli subentra in un contratto ancora in essere, ai sensi dell'art. 2923 c.c.. Se invece il decreto sarà depositato in cancelleria dopo la data di scadenza del contratto di locazione, della liberazione dovrà occuparsi la procedura in quanto l'aggiudicatario non subentra in nessun contratto, ma ha semplicemente il diritto ad ottenere la consegna del bene.

 

ilcalabro69 pubblicato 20 novembre 2018

Buona sera,

Vi ringrazio per la risposta.

Quindi mi conviene rimandare la deposizione del decreto di trasferimento fino alla fine del contratto per evitarne di incorrere in eventuali costi di liberazione dell'immobile magari posticipando il versamento del saldo a dopo la fine del contratto?

Inoltre vorrei chiedervi a quanto potrebbero ammontare indicativamente i costi del compenso dell'ausilario in carico per la predisposizione del decreto di trasferimento, degli oneri tributari e delle spese per la trascrizione della proprieta' per un immobile del valore di €330,000?

Vi ringrazio in anticipo per le risposte.

Saluti,

inexecutivis pubblicato 25 novembre 2018

Come avevamo anticipato, se il decreto di trasferimento dovesse intervenire dopo la scadenza del contratto, della liberazione dell'immobile deve essere eseguita dalla procedura.

Quanto ai consti di trasferimento, nessuna norma prevede che essi debbano gravare in capo all'aggiudicatario. Esse, dunque, devono gravare sulla procedura a meno che nell'avviso di vendita (o nel programma di liquidazione) non fosse previsto che le stesse sarebbero state poste a carico dell'aggiudicatario.

ilcalabro69 pubblicato 26 novembre 2018

Buon sera,

Vi ringrazio per la risposta.

Sull'atto di vendita e' indicator che l'aggiudicatario e' responsabile al 50% per i costi del compenso dell'ausilario in carico per la predisposizione del decreto di trasferimento, degli oneri tributari e delle spese per la trascrizione della proprieta'.

Mi chiedevo quindi a quanto potrebbero ammontare su un immobile di €330,000?

Grazie ancora,

inexecutivis pubblicato 30 novembre 2018

L’art. 179 bis, comma secondo, disp. att. c.p.c. dispone che “Il compenso dovuto al professionista è liquidato dal giudice dell'esecuzione con specifica determinazione della parte riguardante le operazioni di vendita e le successive che sono poste a carico dell'aggiudicatario. Il provvedimento di liquidazione del compenso costituisce titolo esecutivo”.

La misura, di questo compenso è determinata dal Decreto ministeriale 15 ottobre 2015, n. 227, il quale (art. 2) pone a carico dell’aggiudicatario, la quota parte (50%) del compenso dovuto al professionista delegato per la fase del trasferimento della proprietà del bene, il cui importo varia in relazione al prezzo di aggiudicazione, e cioè:

Quando il prezzo di aggiudicazione è pari o inferiore a euro 100.000, il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 550,00;

Quando il prezzo di aggiudicazione o il valore di assegnazione è superiore a euro 100.000 e pari o inferiore a euro 500.000 il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 825,00;

quando il prezzo di aggiudicazione o il valore di assegnazione è superiore a euro 500.000 il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 1.100,00

A questi importi vanno aggiunti il contributo previdenziale (4%) e l’IVA (ove il regime fiscale del delegato preveda il versamento dell’IVA).

Occorre poi tenere presente che l’art. 2 comma due del medesimo decreto prevede che “Quando le attività di cui al comma 1, numeri 1), 2) e 3) riguardano più lotti, in presenza di giusti motivi il compenso determinato secondo i criteri ivi previsti può essere liquidato per ciascun lotto”. Infine, il successivo comma 7 stabilisce che “In presenza di giustificati motivi, il compenso a carico dell’aggiudicatario o dell’assegnatario può essere determinato in misura diversa da quella prevista dal periodo precedente”.

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