Asta senza incanto prezzo base

La risposta alla domanda formulata risiede nell'art. 573 c.p.c., come novellato dal d.l. 27 giugno 2015, n. 83, convertito con l. 6 agosto 2015, n. 132.

In primo luogo, il comma 1 del novellato art. 573 dispone che in caso di pluralità di offerte il Giudice invita “in ogni caso” gli offerenti ad una gara sull’offerta più alta. La gara dunque, in presenza di pluralità di offerte, deve essere indetta a prescindere dal loro importo, a meno che ovviamente esse siano tutte inferiori di oltre ¼ rispetto al prezzo base, nel qual caso la vendita dovrà essere dichiarata deserta per inefficacia delle stesse ai sensi dell’art. 571 c.p.c.

In caso di offerte plurime esistono due sole ipotesi nelle quali non si procederà alla gara: quella in cui tutti gli offerenti sono assenti, e quella in cui l’unico offerente presente sia quello che ha presentato l’offerta migliore. Quando invece sia presente l’offerente che non abbia presentato la migliore offerta, è evidente che la gara dovrà essere comunque celebrata poiché a questo soggetto deve essere garantita la possibilità di eseguire rilanci in ossequio alla previsione normativa.

Il quarto comma della norma (aggiunto ex novo in sede di conversione) prevede poi che se all’esito della gara il valore raggiunto è inferiore a quello indicato nell’ordinanza di vendita, il Giudice non fa luogo all’aggiudicazione se sono state presentate istanze di assegnazione.

Quid iuris, invece, in caso di mancata presentazione di istanze di assegnazione? Nel silenzio della norma all’interrogativo sembrano potersi dare due distinte risposte.

Interpretando letteralmente il quarto comma dell’art. 573 si deve ritenere che quando all’esito della gara non si è raggiunto un importo pari al prezzo base, l’unico caso in cui non è possibile aggiudicare è quello della presenza di istanze di assegnazione. In tutti gli altri casi il Giudice aggiudica.

Ove invece si proceda ad una lettura sistematica degli articoli 572 e 573 si potrebbe dire che anche all’esito della gara il Giudice dell’esecuzione è chiamato a svolgere quella stessa valutazione prevista dal secondo comma dell’art. 572, e dunque verificare, prima di procedere all’aggiudicazione, che non vi sia seria possibilità di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita.

La prima soluzione pare da doversi preferire. Invero, il tenore della disposizione sembra chiaro nell’affermare che l’unica ipotesi in cui non si procede all’aggiudicazione all’esito della gara, ove il prezzo raggiunto sia inferiore a quello base indicato nell’ordinanza di vendita, sia quella in cui è stata presentata istanza di assegnazione. Inoltre, la previsione dell’art. 572 c.p.c., nell’imporre al Giudice di verificare, prima di aggiudicare all’unico offerente, la possibilità di ottenere un prezzo migliore con un ulteriore tentativo di vendita, si giustifica proprio in presenza di una unica offerta, ove occorre chiedersi se il mercato abbia già compiutamente espresso il suo orientamento rispetto al bene posto in vendita. Quando invece, come nel caso di pluralità di offerte che abbiano dato luogo allo svolgimento di una gara, è evidente che il mercato si sia già pronunciato, quella verifica appare ultronea.

Il comma secondo dell’art. 573 disciplina il caso della mancata partecipazione degli offerenti alla gara, prevedendo che in questo caso, se sono state presentate istanze di assegnazione ed il prezzo della offerta migliore (o dell’offerta presentata per prima in caso di offerte uguali) è inferiore a quello base, non procede all’aggiudicazione ed assegna il bene al richiedente.

Rimane da dire del caso, anch’esso non espressamente disciplinato dal legislatore della novella, in cui all’esito della gara, o anche in assenza della medesima, il prezzo più alto offerto sia pari al prezzo base. Ci si chiede quindi se in tal caso, cioè in presenza di una istanza di assegnazione e di una offerta entrambe pari al prezzo base, il bene debba essere attribuito all’offerente o al creditore che abbia formulato istanza di assegnazione.

Una interpretazione sia letterale che sistematica della disposizione induce a ritenere che in questo caso il bene debba essere venduto all’offerente. Depone in tal senso in primo luogo il tenore dei commi secondo e quarto dell’art. 573, laddove è previsto che il Giudice procede all’assegnazione (solo) quando il prezzo raggiunto o offerto è “inferiore” al prezzo base. Inoltre, suggerisce questa conclusione una esigenza di uniformità di disciplina, laddove l’art. 572 c.p.c. prevede, per il caso di offerta unica, che se il suo importo è superiore o “pari” al valore dell’immobile stabilito nell’ordinanza di vendita, la stessa è senz’altro accolta.

Riepilogando, la disciplina della pluralità di offerte ricavabile dalla lettura del nuovo art. 573 sembra essere la seguente:

1) Offerenti che partecipano alla gara:

A.    Se il prezzo raggiunto all’esito della gara è pari o superiore al prezzo base il Giudice aggiudica;

B.    Se il prezzo raggiunto all’esito della gara è inferiore al prezzo base il Giudice:

                             i.    Aggiudica in assenza di istanze di assegnazione;

                           ii.    Assegna in presenza di istanze di assegnazione;

2) Offerenti che non partecipano alla gara:

A.    Se il prezzo indicato nella migliore offerta è pari o superiore al prezzo base il Giudice aggiudica;

B.    Se il prezzo indicato nella migliore offerta è inferiore al prezzo base il Giudice:

                             i.    Assegna in presenza di istanze di assegnazione;

                           ii.    Aggiudica in assenza di istanze di assegnazione.